Будущее рынка недвижимости в Москве: стоит ли покупать квартиру в 2025 году

Будущее рынка недвижимости в Москве: стоит ли покупать квартиру в 2025 году

1. Серьёзного снижения ключевой ставки, а следовательно, и ипотечных ставок ждать не приходится.

2. Спрос снизится — он начнёт восстанавливаться, когда ипотечные ставки вернутся к 9–12% годовых, но это произойдёт точно не в 2025-м.

3. Пока ставки высокие, цены будут плавно снижаться из-за низкого спроса, в лучшем случае — останутся на нынешнем уровне.

4. В перспективе, когда ипотечные ставки начнут снижаться, цены вновь будут расти из-за отложенного спроса. Тогда на рынок выйдут продавцы, которые ранее отказались от продажи из-за низких цен и спроса и выбрали аренду.

5. Именно сейчас — удачный момент для выхода на сделку с вторичной недвижимостью.

Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риелторов:

— Рынок вторичной недвижимости более консервативный — основательной поддержки со стороны государства тут не дождёшься, поскольку нет прямого влияния на строительный сектор. В условиях высоких ипотечных ставок доля покупок за наличный расчёт продолжит расти.

Снова становятся популярными варианты с альтернативами, причём эти цепочки могут быть довольно длинными — до 5–7 квартир в сделке. Встречные сделки нередко связаны с мини-ипотекой, когда покупатели добирают небольшую сумму, недостающую для улучшения жилищных условий.

Часть собственников, которые не торопятся с продажей и не хотят снижать цену, могут переориентироваться на долгосрочную аренду. Покупатели снизят ожидания и будут рассматривать удалённые, а следовательно, более доступные по цене локации.

Связанные вопросы и ответы:

Какие факторы могут повлиять на рынок недвижимости в Москве в 2025 году

2025–2026 годы на рынке земельных участков под жилые проекты в Москве, по мнению экспертов, пройдут под лозунгом «Оптимизация земельного банка». Этим придется заниматься почти всем девелоперам, пока ключевая ставка не снизится настолько, что позволит застройщикам снова наполнять свои портфели площадок про запас, сообщил «РБК-Недвижимости» директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. «Ключевая ставка ЦБ, безусловно, влияет обратно пропорционально на интерес девелоперов к площадкам, но не является основным фактором, равно как и условия на ипотечном рынке. Когда площадка будет застроена жильем, еще и ипотека снова должна стать доступной для большинства покупателей жилья», — поясняет эксперт.

Из-за сложившейся ситуации видимый рынку объем прямых инвестиций в площадки снизится, при этом часть прямых сделок по приобретению площадок сменится на различные формы партнерства между девелоперами и владельцами активов под редевелопмент и площадок под застройку, прогнозирует Максим Чернядьев. В NF Group ожидают, что более половины сделок на рынке земельных площадок станут партнерскими. С учетом этих сделок общий объем инвестиций составит в 2025 году не менее 200 млрд руб., что также немало для московского рынка.

«В ситуации, когда девелопер заходит на площадку без утвержденных градостроительных регламентов и приобретает ее по партнерской схеме, наиболее разумный подход — переждать период турбулентности на рынке, не спеша занимаясь подготовкой площадки к строительству, что, как правило, занимает не менее 12–24 месяцев», — считает Максим Чернядьев.

Какие изменения можно ожидать в законодательстве, касающемся недвижимости в Москве в ближайшие годы

После отмены безадресной льготной ипотеки объемы ввода нового жилья в России снизились в 2024 году на 8% по сравнению с 2023-м, рассказал RTVI Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость. В 2025 году объем нового жилья может сократиться еще на 10—15%. Высокие ставки также не добавляют оптимизма, делая рыночную ипотеку недоступной для россиян. Сокращение штатов и перестановки в кадровом составе девелоперов ─ один из способов сократить расходы при такой непростой ситуации на рынке недвижимости.

“Застройщики уже начинают отказываться от дорогих офисов продаж, пересматривать бюджеты на маркетинг и рекламу. Те, кто оказался в красной зоне, распродают свои земельные активы. Из-за снижения спроса многие застройщики отложат запуск новых проектов. Даже в масштабных проектах в реализацию будут выводить по 1-2 корпуса и поддерживать необходимый ассортимент квартир, чтобы выходить на нужные темпы реализации”, — рассказала RTVI Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Девелоперы начинают отдавать предпочтение небольшим проектам с быстрой окупаемостью, сокращая долю амбициозных и дорогих объектов, добавляет Александр Цыганов, д.э.н., профессор, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ.

Какие тренды наблюдаются на рынке недвижимости в Москве в настоящее время

По России в целом существенного изменения цен на вторичное жилье в 2025 году аналитики не ожидают — для этого нет повода.

• С одной стороны, они не вырастут. «Покупателям сейчас необходимо либо иметь большой объем сбережений, чтобы покрыть всю сделку наличными, либо увеличить размер первого взноса и обеспечить покупку микроипотекой, которая зачастую гасится досрочно. В таких условиях нет потенциала для повышения цен на вторичку со стороны продавцов», — отмечает Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». Если средние цены и вырастут, что лишь чисто статистически, говорит Дмитрий Таганов. И объясняет: «Фактическое отсутствие ипотеки как основного инструмента покупок снизит число продаж, будет стимулировать вымывание наиболее экономичных предложений и, как следствие, рост среднеарифметической цены в экспозиции».
• С другой стороны, снижаться цены по стране в целом тоже не будут. «Их кардинальное снижение возможно только в одном случае: если произойдет кардинальное снижение спроса. Не на 20%, как сейчас, а в разы на протяжении длительного времени», —логику ценообразования руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. На 2025 год таких предпосылок нет. Вести речь можно разве что об умеренном снижении цен, особенно в городах с низкой экономической активностью. «Но обвала ждать не стоит. Продавцы адаптируются, а спрос в ключевых сегментах остается», —партнер консалтинговой компании SRG Максим Русаков.

Как изменится спрос на жилье в Москве в 2025 году

Точечные — да, но на среднюю стоимость сделок они не повлияют. Продавцы как и раньше готовы к скидкам в пределах 5–10%. По данным Дмитрия Волкова, немного выросла медиана: раньше большинство собственников уступали 4–5%, сейчас — 7–8%. В 2025 году скидки останутся такими же, делает вывод эксперт.

Продавцы точно не спешат сбрасывать недвижимость: они продают квартиры только для альтернативных сделок, то есть если на вырученные деньги покупают другую недвижимость.

При слабом спросе часть собственников предпочитают не снижать цены, а вовсе уйти с рынка до лучших времён, добавляет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость». Если продавец всё-таки остаётся на рынке, то старается держать цену предложения, и скидки по итогам торга не увеличиваются — это в среднем 3–5%.

Ещё одна движущая сила на вторичном рынке — те немногие льготные ипотечные программы на новостройки, которые остались на первичном рынке. Покупатели продают свою старую квартиру, чтобы иметь деньги на первоначальный взнос и успеть воспользоваться, например, семейной ипотекой и приобрести новостройку. Поэтому они иногда готовы делать определённый дисконт под конкретного покупателя, уточняет директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Исключение составляют срочные продажи, когда у собственника сложная жизненная ситуация и деньги нужны быстро. «В таких случаях дисконты могут доходить до 20–25%. Но подобные единичные сделки не оказывают влияния на рынок», — добавляет Наталья Сазонова.

Какие факторы могут повлиять на цены на недвижимость в Москве в 2025 году

Принято считать, что после сокращения спроса снижаются и цены на рынке. Льготная ипотека для всех завершилась 1 июля 2024-го, ключевая ставка выше 20%, среднерыночные — под 30%. Спрос слабый, и это влияет на цены. Но есть много других факторов, которые в ближайшие месяцы будут влиять на ценообразование.

за и против

▼ Поводы для снижения цен

1. Слабый спрос и высокие ставки по ипотеке.
2. Эффект высокой базы: цены уже на таком уровне, что увеличивать их сложнее, чем пару лет назад.
3. Замедление роста экономики и индексации зарплат.
4. Резкое снижение спроса на вторичке, которое тянет ещё большее снижение спроса на новостройки.
5. Запрет строительства микроквартир, квадратный метр в которых стоил дорого: это может повлиять на средние цены.

▲ Поводы для роста цен

1. Себестоимость строительства растёт: дорожают стройматериалы, увеличиваются расходы на рабочую силу, проектное финансирование тоже дорожает, в принципе высокая инфляция.
2. Количество новых проектов снижается: чем меньше лотов на стадии котлована, тем выше средние цены по рынку.
3. Застройщикам нужно согласовывать коррекцию цен с банками.
4. Снижение цен на первичном рынке может вызвать волну недовольства среди уже подписавших ДДУ дольщиков.

Сегодня эти разнонаправленные факторы уравновешивают друг друга, считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Цены в 2025 году могут показать рост, близкий к цифрам официальной инфляции, то есть 5–7%. Медленный рост цен также прогнозируют в Becar Asset Management, холдинге Setl Group и компании «Главстрой». В Группе «Эталон» считают, что цены в 2025 году вырастут на 14–15%.

Отложенный спрос будет расти, пока потенциальные покупатели будут хранить средства на депозитах, говорят эксперты. Как только ключевая ставка начнёт снижаться, люди станут перекладывать деньги в недвижимость — цены вслед за спросом резко пойдут вверх.

Какие инвестиционные перспективы можно ожидать при покупке квартиры в Москве в 2025 году

Центробанк давно был недоволен схемами от застройщиков и банков: субсидируемыми ставками, траншевой ипотекой , рассрочкой с трансформацией в ипотеку, размещением средств на аккредитивах . 

Однако они позволяли купить жильё при высоких ипотечных ставках, причём программы действовали не только на первичном, но и на вторичном рынке, пусть и не в полном объёме. 

Но с 1 января 2025 года банки смогут выдавать жилищные кредиты только в соответствии со специальным ипотечным стандартом, который создан для защиты прав и интересов заёмщиков. 

Из текста стандарта следует, что банки будут обязаны давать клиентам подробную информацию об условиях кредитного договора с разъяснением специальных терминов, предупреждать о возможных рисках, а также избегать кредитных схем, которые ЦБ считает рискованными. 

Ограничения коснутся и условий кредита: его срок не должен будет превышать 30 лет, размер — 80% стоимости жилья, а минимальный первоначальный взнос составит не менее 20% от цены объекта. 

Мы расспросили экспертов, как нововведение отразится на ипотечном рынке, который и без того замедляется. 

Владислав Преображенский,  исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

— Новый ипотечный стандарт резко сокращает, если не убирает совсем инструменты стимулирования продаж, которыми сейчас пользуются застройщики. Без этого при резком сокращении объёма льготных госпрограмм продажи у них тоже резко просядут. Покупателей-заёмщиков станет значительно меньше до тех пор, пока Банк России не начнёт смягчение кредитно-денежной политики.

С одной стороны, на это можно смотреть как на надвигающуюся катастрофу для рынка первичного жилья. Однако никто не ставит цели уничтожить отрасль жилищного строительства. Другое дело, что для снижения инфляции и остановки инфляционных тенденций должно произойти резкое охлаждение кредитной активности заёмщиков. 

Для рынка первичного жилья эти меры крайне болезненны, но если этот период будет коротким, его можно будет пережить. Если же период высоких ставок затянется, то понадобятся уже антикризисные меры.

Какие финансовые риски могут возникнуть при покупке квартиры в Москве в 2025 году

Даже с учетом сезонного фактора, говорят опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» участники рынка, серьезный спад ипотечного спроса очевиден. Это касается и вторичного рынка, и новостроек — хотя на первичном рынке пока сохраняются льготные госпрограммы, изменения в них охладили интерес покупателей в столичном регионе.

И это объяснимо: расходы на обслуживание ипотечного кредита в Москве за год существенно выросли, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Рассмотрим квартиру стоимостью 12 млн руб. В качестве рыночной ставки на текущий момент примем 18%, на февраль 2023 года — 11%. Первоначальный взнос повысился с 20% до 30%. Срок действия кредита — 30 лет. Тип ежемесячных платежей — аннуитетные, — объясняет эксперт. — Если в феврале прошлого года ежемесячный платеж на таких условиях составил бы порядка 91,4 тыс. руб., то в феврале 2024-го — уже 126,6 тыс. руб. в месяц».

Изменившиеся условия госпрограмм также сказались на интересе потенциальных заемщиков. Речь не только о снижении лимита по госпрограмме на новостройки, которое фактически сделало ее неинтересной столичным заемщикам, — квартир, подходящих под лимит льготной ипотеки, практически нет в старых границах столицы, в основном такие предложения есть в Новой Москве.

«В рамках льготных продуктов, из-за того что многие банки перешли на обязательное субсидирование ставки, застройщикам, чтобы войти в льготные программы, пришлось поднимать цены. В среднем повышение прошло на уровне 10–15%», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. По, ипотечный спрос в целом по стране снизился год к году примерно на четверть, а выдачи по льготным программам в феврале были вдвое ниже усредненного ежемесячного показателя второго полугодия 2023-го.

По словам Руслана Сырцова, снижение доступности ипотеки стало причиной в том числе и перехода примерно 20% спроса с рынка покупки жилья на рынок аренды. «Если ранее при низких процентах по ипотеке цены на аренду были почти сравнимы с ипотечным ежемесячным платежом, то после повышения ипотечных ставок вариант аренды для некоторых участников рынка стал более привлекательным для решения жилищного вопроса», — говорит и руководитель направления «Ипотека и страхование» в «Авито» Артур Ахметов.