Новостройки с свободной: лучший выбор для инвестиций или рискованное предприятие

Новостройки с свободной: лучший выбор для инвестиций или рискованное предприятие

Можно сказать, что для продажи в перспективе логичнее брать двух-трёхкомнатное жильё, а для аренды достаточно однокомнатной или «однушки». Ведь большие квартиры чаще интересуют семейных людей, а квартиры небольшой площади — выбор студентов, туристов и прочих «свободных художников».

Однако на самом деле и «однушки» часто покупают, и трёхкомнатные готовы брать в аренду — например, семьи с детьми, которые не готовы приобрести жильё, но могут позволить себе его снимать.

Так что на первый план выходят не площадь и планировка, а несколько иные факторы.

В том числе:

транспортная доступность и расположение;

экологическая обстановка в районе;

инфраструктура — от кафе и ресторанов до детских садов и больниц;

наличие неблагоприятного соседства,

перспективы развития прилегающих территорий и территории самого ЖК.

Всё это кажется очевидным, если не вдаваться в подробности. Близость инфраструктуры и отсутствие неблагоприятного соседства важны при покупке недвижимости для любых целей. Поэтому мы хотим разобрать все эти факторы подробнее, чтобы наглядно объяснить, как оценить ликвидность квартиры для инвестиций.

Транспортная доступность

Это действительно первое, на что следует обратить внимание, если вы хотите взять квартиру с целью сдавать её в аренду или перепродать через несколько лет.

Оцените, насколько удобно добираться от конкретного ЖК, который вы рассматриваете. Ограничивайте понятие «удобно» зоной в пределах километра, если вас интересует, как выбрать квартиру для инвестиций в Казани. Для более мелких городов эта зона, конечно, будет меньше.

Будьте внимательны: станция метро в 100 метрах от дома отвечает критерию доступности, но это не всегда оптимальный выбор — такое место может показаться слишком суетным. Студию или однокомнатную квартиру в таком месте с удовольствием снимет человек без детей, для которого важнее всего мобильность. А вот реализовать «двушку» или «трёшку» уже будет сложнее.

Экологический фактор

Ему сейчас уделяют всё больше внимания — причём, не только семьи с детьми, но и вообще все категории арендаторов и покупателей.

Близость парка, лесопарковой зоны или зоны отдыха — однозначный плюс, если вы хотите купить квартиру для инвестиций. А окна, выходящие на оживлённую магистраль, которая не утихает даже по ночам, — однозначный минус.

Инфраструктура

Здесь имеет смысл отталкиваться от портрета потенциального покупателя/арендатора, который вы составили в самом начале. Для каждой категории будет иметь значение определённая инфраструктура.

Семья с детьми не оценит наличие ночного клуба на соседней улице, но зато будет довольна, что не нужно далеко ездить в поликлинику или за продуктами.

А вот для одиноких людей намного важнее будет развлекательная инфраструктура, чем наличие школ, детских садов и больниц, которые для них не актуальны.

Наличие неблагоприятного соседства

С одной стороны, если дом может похвастаться хорошей транспортной доступностью и привлекательной ценой, недвижимость будет пользоваться спросом — даже если он окружён промзоной.

Но в идеале, конечно, если вы хотите купить квартиру под инвестиции, рядом с ЖК не должно быть ТЭЦ, свалок, отстойников, кладбищ, заводов и всех прочих прелестей индустриализации — всё это будет влиять на привлекательность квартиры как для арендаторов, так и для покупателей.

Перспективы развития

Возможно, сейчас в районе нет школы — но она появится. Или городские власти уже выделили территорию под парк. Подобные факторы повышают лояльность потенциальных покупателей. И, кроме того, позволяют увеличивать стоимость жилья.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое новостройки с свободной

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению.  Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

- внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;- 

- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

- внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

- либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

- либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

- если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

- если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Какие риски связаны с инвестициями в новостройки с свободной

Как правило, менеджер компании-застройщика заинтересован в продаже квартир в конкретных комплексах. Поэтому он будет активно предлагать именно эти варианты. И это первая ошибка — ориентироваться на то, что порекомендует представитель застройщика, поскольку инвестор должен провести анализ рынка, определить, принесет ли покупка недвижимости в этом ЖК выгоду или нет.

«Клиент купил квартиру для инвестиций в ЖК «Весна», несмотря на то, что на консультации я отговаривал его вкладываться в недвижимость в этом комплексе с уже развитой инфраструктурой. Ошибка была в том, что стадия котлована уже пропущена, а покупку клиент совершил на пике стоимости, поддавшись на уговоры менеджера, — рассказал Гамлет Хачатрян. — В результате он купил квартиру за 7,5 млн рублей, а когда через полтора года понадобились деньги, смог продать ее только за 7,3 млн рублей. Клиент потерял 200 тыс. рублей и еще 500 тыс. рублей на процентах банку. Правильный выбор объекта при той же стратегии принес бы ему прибыль».

Если у вас нет возможности и недостаточно компетенций, чтобы проанализировать ситуацию самостоятельно, лучше всего обратиться к эксперту по недвижимости, который оценивает рынок недвижимости в целом и не заинтересован в продаже жилья в определенном комплексе. При выборе специалиста поинтересуйтесь, есть ли у него другие инвесторы, и запросите кейсы.

В кризисные моменты застройщики могут предлагать своим клиентам заведомо невыгодные варианты, например, кладовки или парковочные места — просто потому что нужно хоть что-то реализовать. В такие периоды важно трезво оценивать то, что вам предлагают купить, и не поддаваться панике.

«Важно не пропустить старт продаж. Например, в ЖК «Атмосфера» я успел забронировать для своих инвесторов 10 квартир, а дом распродали всего за 3 часа. Через неделю застройщик повысил стоимость на миллион», — поделился историей специалист АН «Риэлти».

Гамлет Хачатрян, специалист по недвижимости АН «Риэлти»:

— При правильном выборе объекта на стадии котлована реализация недвижимости происходит через год-два и приносит от 1 млн до 4 млн рублей. В случае, если вы купили квартиру на пике стоимости и есть возможность сделать ремонт, то предпочтительнее сдать ее в аренду до лучших времен, когда цена вырастет.

«Например, в ЖК «Яналиф» квартиры на начальном этапе стоили 9-10 млн рублей, сейчас они продаются по 12 млн рублей. Приобретая новостройку, не стоит опасаться сложностей с продажей, по переуступке договора долевого участия ее могут купить и по программе господдержки», — отмечает эксперт.

Какие факторы влияют на прибыльность новостроек с свободной

Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.

По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.

Ольга Тумайкина, к оммерческий директор ГК ФСК:

— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.

В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.

В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.

Как оценить потенциальную прибыльность новостройки с свободной

• 38 минут
• 58423
• 10

Публикуем только проверенную информацию

Комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе " Наш опыт ". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.

Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.

Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. При этом юрист всегда на связи и защищает интересы доверителя на всех этапах сделки. Работать с нами удобно - посмотрите отзывы наших доверителей об опыте сотрудничества с нами .

Как избежать мошенничества при покупке новостройки с свободной

Законопроект предусматривает страхование вкладов — владельцы жилищных депозитов смогут получить компенсацию в размере ₽10 млн (Фото: Shutterstock)

• вклад сможет открыть только физическое лицо;
• жилищный депозит открывается на срок не менее одного года. Верхний временной предел не установлен — деньги будут храниться до тех пор, пока клиент не направит их на ипотеку;
• средства с жилищного вклада можно будет направить только на приобретение жилья или первоначальный взнос по ипотеке;
• проценты, увеличивающие сумму вклада, будут начисляться ежегодно;
• вклад будет пополняемым, внести деньги на счет сможет как сам вкладчик, так и третьи лица, например члены семьи. Банки смогут самостоятельно устанавливать ограничения на пополнение вклада, например максимальные суммы;
• банки, где гражданин открыл жилищный вклад, будут обязаны заключить договор ипотеки с ним в случае обращения;
• законопроект предусматривает страхование вкладов — владельцы жилищных депозитов смогут получить компенсацию в размере ₽10 млн вместо ₽1,4 млн, как по обычным банковским вкладам.

В случае досрочного прекращения договора жилищных сбережений по инициативе вкладчика и ненаправлении средств по целевому назначению банк обязан вернуть деньги и начисленные проценты в размере, соответствующем размеру процентов по вкладам до востребования.

Кроме того, законопроектом не предусмотрено бюджетное финансирование повышенных ставок, поэтому доходность по жилищному инструменту будет определяться текущей денежно-кредитной политикой ЦБ.

На 7 декабря средняя ставка в 80 крупнейших банках по вкладам сроком на один год на сумму от ₽100 тыс. составляет 17,64% годовых, по данным ежедневного индекса FRG100 .

Однако у банков будет право отказать в заключении договора ипотечного кредита при открытии жилищного вклада в следующих ситуациях:

• если банк располагает информацией о просроченной задолженности вкладчика на срок более 30 календарных дней на сумму свыше ₽30 тыс.;
• если в отношении вкладчика возбуждено исполнительное производство, сумма задолженности по которому составляет ₽30 тыс. и более, или возбуждено производство по делу о банкротстве вкладчика, которое на дату обращения вкладчика не было прекращено;
• если вкладчик находится в перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму;
• если банк обладает информацией о превышении значения показателя долговой нагрузки заемщика.

Какие юридические аспекты следует учесть при покупке новостройки с свободной

4. Высокая инфляция

Минэкономразвитияпрогноз инфляции, ожидаемой по итогам 2024 года. В апреле ее прогнозировали на уровне 5,1%, теперь показатель изменили до 7,3%. Это отразится на всех секторах экономики, в том числе на рынке новостроек. «В связи с этим стоимость квартир для конечного потребителя тоже будет повышаться», — говорит директор направления «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

5. Дефицит рабочей силы

Стоимость услуг строителей, без которых не возведешь ни одну новостройку, продолжает увеличиваться. «Этому способствует существенный дефицит рабочей силы, а также ужесточение мер по получению разрешительных документов для иностранных граждан из ближнего зарубежья», — говорит генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. По словам эксперта, до конца 2024 года по отдельным видам работ (кладка, черновая отделка) прогнозный рост стоимости именно рабочей силы составит до 30%. Если не будут приняты меры по сокращению дефицита рабочей силы, стоимость квадратного метра может возрасти на 15–20%, считает он.

6. Планируемые новые льготные ипотечные программы

На фоне отмены общей льготной ипотеки происходит и обратный процесс — активизация льготных программ для отдельных категорий населения. «четыре такие схемы, рассчитанные на молодых специалистов, а также людей, занятых в промышленности, строительстве и науке. Также обсуждались льготные кредиты для педагогов и медиков», — напоминает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. Пока это лишь планы, однако, как и любые другие льготные программы, они могут спровоцировать рост цен на новостройки. Масштаб повышения будет зависеть от объема применения будущих льгот.