Свободная планировка: преимущества и недостатки

Свободная планировка: преимущества и недостатки

Возможность индивидуально оформить архитектуру своей квартиры — это, несомненно, прекрасно. Пройдемся по основным преимуществам квартир со свободной планировкой.

Безграничное творчество

Отсутствие межкомнатных перегородок позволит реализовать практически любой дизайн-проект. Собственники избавятся от необходимости убирать ненужные стены и разбираться с наследием плохого вкуса предыдущих владельцев. Можно объединить выход на балкон с кухней, создать просторную мастер-спальню, выделить под детскую столько места, сколько захочется.

Вы сами решаете, сколько у вас будет комнат и какой у них будет метраж. Фантазии ограничиваются лишь общей площадью квартиры. Приобретая квартиру со свободной планировкой, вы почувствуете себя архитектором и дизайнером в одном лице, ведь только от ваших решений будет зависеть вид жилья.

Удобно для большой семьи

Наличие маленьких детей — важный фактор, который стоит учесть при выборе квартиры. Детям нужно выделять много свободного пространства, а также контролировать их действия. Проще всего это делать с продуманной планировкой квартиры. В этом случае вы сможете максимально упростить коммуникацию со всеми членами семьи, и создадите комфортные условия для жизни.

Современный стиль

Свободная планировка — это «свобода слова» в мире недвижимости. Вы сможете реализовывать самые актуальные дизайнерские идеи без каких-либо ограничений. Создайте просторное жилье без рамок и перегородок, выделите больше свободного пространства для творчества и избавьтесь от замкнутости. Используйте каждый метр жилья с пользой — со свободной планировкой можно избавиться от невостребованных зон. Это особенно удобно в тех случаях, когда метраж квартиры сильно ограничен.

Идея для бизнес-проекта

Многие предприимчивые люди приобретают одну квартиру со свободной планировкой, распределяют ее на студии и сдают в аренду. Это весьма популярная бизнес-концепция, которая будет всегда актуальна. Сдача в аренду сразу трех квартир по 20 кв.м более выгодна, нежели аренда одной квартиры на 60 кв.м.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое свободная планировка

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению.  Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

- внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;- 

- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

- внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

- либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

- либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

- если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

- если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Какие преимущества имеет свободная планировка

Но как мы уже поняли, не все так просто. Подводные камни формата open space носят, в первую очередь, практический и законодательный характер, а именно это:

1. Ограничения . Самостоятельная планировка квартиры имеет множество ограничений, продиктованных техникой безопасности, готовыми квартирными планами и законодательством в сфере недвижимости – статьей25 Жилищного кодекса РФ «Переустройство и перепланировка в многоквартирном доме», но в некоторых аспектах могут также решать региональные законы и постановления. И здесь есть принципиальные моменты: нельзя, например, расширять санузел за счет комнат, а также объединять с комнатой кухню с газовой плитой. Нельзя убрать внутренние несущие конструкции, по собственному усмотрению убрать или переделать вентиляционные и инженерные системы. Практически невозможно получить разрешение на объединение основного помещения с балконом или лоджией. И по правовым причинам – балконные помещения не могут классифицироваться и использоваться как жилые, и по техническим – резкое сочетание холодного воздуха с теплым может повредить тепловой контур дома, а также просто перегружать отопительную систему в квартире. В планировке расположения помещений придется считаться и с соседями: во избежание затопления соседей снизу мокрые зоны нельзя располагать над их комнатами.
2. Согласование . Даже планировку с нуля нужно согласовывать – с сопутствующим бюрократическим адом и огромными тратами. Самовольная перепланировка запрещена в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ. Штраф для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 000 рублей. Кроме того, хозяин обязан переделать квартиру в исходное состояние. В худшем случае речь может идти даже об уголовной ответственности и риске конфискации жилища. Кроме того, если авария действительно произойдет, пострадавшие соседи могут обратиться в суд за компенсацией, и здесь речь идет о довольно крупных суммах.
3. Дополнительные траты . Непосредственно на планировку придется потратиться самостоятельно. Причем серьезно: не только на зонирование и установку межкомнатных стен и дверей, не только на закупку и установку необходимого оборудования, но и на отделочные работы (не предусмотрены застройщиком при сдаче жилья со свободной планировкой), и на услуги дизайнера. Кроме того, такое жилье по рынку гораздо дороже, чем классическое, полностью готовое.

Какие недостатки имеет свободная планировка

Покупая квартиру со свободной планировкой, будущий владелец часто думает, что сможет сделать там перепланировку по своему вкусу. Но не всегда эти желания можно осуществить: если его проект не одобрит БТИ, придется менять планы. А если владелец организует пространство по своему вкусу без согласования, ему может грозить штраф.

Квартирный бум, накрывший Россию в прошлом году, немного стихает. Но взлетевшие в среднем на 18-20 процентов цены на недвижимость не спешат опускаться. Шанс немного сэкономить на покупке – приобрести "квартиру в бетоне", то есть полностью без отделки и внутренних стен. При этом стоит помнить как о явных плюсах, так и о малоизвестных минусах "свободной планировки".

Сейчас потенциальная покупательница этой квартиры не видит бетонных стен, перед ее мысленным взором – будущая шикарная студия, которую она сделает из "однушки", воспользовавшись изначальным отсутствием перегородок.

"Здесь полная свобода действий! Это мне очень нравится", – говорит Лилия.

Как правило, представители застройщика, выставляя на продажу квартиры "в бетоне" или, как их называют еще, "квартиры со свободной планировкой", играют именно на этом аспекте. И… лукавят. Понятия "свободная планировка" в законодательстве нет.

"Как правило, при покупке человеку выдают договор, в котором отражается планировка квартиры согласно строительной документации. В ней отражаются зоны, как правило, пунктирной линией", – пояснил начальник отдела координации предоставления госуслуги по перепланировке Мосжилинспекции Андрей Кусакин.

Именно этот пунктир встает бетонной стеной между собственниками и их смелыми мечтами.

"Нам хотелось сделать функциональный дизайн для семьи из четырех человек. Но в итоге все оказалось не совсем просто: оказывается, есть ограничения, которые нельзя игнорировать", – рассказал хозяин квартиры Евгений Новиков.

"Ни в коем случае нельзя ванную расширять на жилую зону. Ванную можно расширять на зону холла, кладовки, коридора. То же самое касается кухни", – объясняет дизайнер планировок Алена Горская.

Также под запретом очень популярные сегодня объединения комнаты и лоджии, снос коробов, прикрывающих коммуникации, перенос батарей отопления. Причем аргумент "это моя собственность, никто не увидит и не узнает" не сработает. Возведение стен в бетонной коробке закон приравнивает к перепланировке.

Как отмечает Андрей Кусакин, въезжая в квартиру, владелец получает разрешительную документацию, и если указанный в ней порядок перепланировки не будет соблюден, собственник понесет административную ответственность.

Заплатить штраф и узаконить перепланировку постфактум – вариант опасный. Если техники усмотрят грубые нарушения, отстаивать свой нетривиальный дизайн квартиры придется в суде. По статистике, 80 процентов подобных дел заканчиваются для нарушителей проигрышем и требованием вернуть стены в места, где их изначально обозначил застройщик.

"В исключительных случаях жилищная инспекция имеет право выйти с иском об обязании продать помещение с публичных торгов. Просто такое помещение, с такой историей перепланировок, – угроза и риск для жизни и здоровья граждан", – говорит адвокат Вячеслав Голенев.

Несущую угрозу квартиру без утвержденного технического плана будет практически невозможно продать или официально разделить, а в случае жалобы соседей объясняться придется сразу со многими инстанциями. Именно поэтому получением необходимой документации стоит заняться еще до начала воплощения фантазий в жизнь. Шаг номер один – создание проекта будущей планировки, второй шаг – одобрение его в БТИ, шаг третий – разрешение от жилинспекции, и лишь после этого – ремонт мечты.

Как избежать проблем при свободной планировке

Для начала давайте разберемся с тем, что такое свободная планировка квартиры в новостройке. Правда ли, что вы получаете обычную каменную коробку из четырех стен и почему это так популярно сегодня?

Раньше все дома строились с типовыми квартирами. Т. е. застройщик решал за вас, где у вас будет кухня, спальня и т. д., какими они будут по площади, форме комнаты и т. п. Во времена Советского Союза люди жили и не жаловались, ведь особых возможностей для ремонта, выбора строительных материалов не было.

Когда же Союз рухнул, прошли тяжелые 90-ые, люди начали активно заниматься перепланировкой: кого-то не устраивала площадь зала, кто-то хотел разделить спальню для двух разнополых детей, кто-то и вовсе сносил перегородки, чтобы получить больше воздуха и свободного пространства.

Застройщики поняли, что на подобных желаниях обустроить дом по-своему можно неплохо заработать, поэтому в любой современной новостройке, как правило, для части жилья предусмотрена свободная планировка. Что это значит?

При свободной планировке квартиры вы получаете просторную площадь без единой перегородки. Ее вы можете поделить на комнаты именно так, как хотите.

Однако отсутствие планировки на самом деле — всего лишь удобная формулировка. По сути, даже у такой квартиры без стен есть первоначальный план. На нем обычно обозначают мокрые зоны — туалет и ванную, расположение коридора и комнат.

Почему важно получить этот план от застройщика? Дело в том, что вы не совсем свободны в перепланировке. В любом случае вам нельзя переносить мокрые зоны в жилые, иначе получится, что они будут над жилыми зонами соседей, а это строго запрещено законодательством.

Лоджию или балкон нельзя объединять с жилой комнатой — это тоже одно из исключений. Дело в том, что, разрушая стену, вы нарушаете те тепловые параметры дома, которые были изначально заложены строителями. Это влияет не только на вас, но и на соседей, поэтому такие изменения запрещены.

Какие факторы влияют на успех свободной планировки

Без опыта практически невозможно функционально и комфортно продумать планировку квартиры. Начинающие дизайнеры часто совершают промахи, которые потом приносят много неудобств. Основные ошибки при проектировании площадей со свободной планировкой:

1. Непродуманные зоны. Удаленное расположение спальни от санузла, слишком маленькое рабочее пространство на кухне — все это сказывается на комфорте проживания.
2. Неоправданно большие и длинные коридоры — чаще всего они только забирают полезные метры и не несут никакой практической пользы.
3. Недостаток мест хранения. Много свободного пространства — это важно, но необходимо подумать и о рациональном размещении вещей. Под стеллажи можно переоборудовать углы, пустые зоны и небольшие закрытые пространства.
4. Непродуманное освещение . В каждой комнате должно быть несколько источников света (не считая естественного), которые уместны в этом помещении. Например, в гостиной лучше иметь как центральный источник света, так и боковые настенные светильники. На кухне над зоной готовки или хранения уместно точечное освещение.
5. Полное отсутствие стен — единое открытое пространство хорошо для общественных зон (кафе, офисов), но не для жилого дома.
6. Расположение санузла и ванны далеко от точек водоснабжения и канализации. Идея поставить ванну около окна или рядом со спальней — соблазнительная, но не всегда выполнимая в рамках квартиры. Придется прокладывать трубы через полезные помещения, поднимать полы и согласовывать все изменения в БТИ.
7. Непродуманные пути перемещения — для человека средней комплекции нужна ширина прохода около 60—100 см.

Как определить, что свободная планировка подходит для вашего проекта

Квартиры без внутренних стен, или, как их еще называют, со свободной планировкой, -дань моде, царящей на столичном рынке недвижимости в течение нескольких лет. Отношение к таким квартирам у застройщиков, риэлторов и покупателей не всегда однозначное. Первые обычно преподносят свободную планировку как безусловное благо для собственников квартир, которым в будущем не придется ломать перегородки, чтобы реализовать задуманный проект обустройства своего жилья. Покупатели, по сути приобретающие кота в мешке, а не квартиру, не всегда понимают, что на самом деле они получат, а в итоге не всегда радуются "свободе", на поверку весьма дорогостоящей. Отрицательный резонанс заставляет застройщиков задумываться об отказе от свободной планировки в многоквартирных жилых комплексах эконом- и даже бизнес-класса.

Ни для кого не секрет, что строительство и реализация жилья - это прежде всего бизнес, а его участники в первую очередь решают свою главную задачу - получение максимальной прибыли. Для этого они стараются экономить на всем, в том числе на разработке проектов, стройматериалах, привлечении квалифицированной рабочей силы. Чем проще проект в реализации, чем меньше затратная часть, тем его доходность выше. Но для того чтобы проект продать дороже, необходимо убедить покупателя, что именно такую вот жилплощадь, без проработанных профессиональными архитекторами и выстроенных планировок, приобретать удобнее всего. И здесь нужно оценить находчивость, проявленную и застройщиками, и риэлторами, которым удалось создать миф о том, что, приобретая фактически недострой, покупатель делает самый правильный выбор.

Секрет в бетоне

Строить дома со свободной планировкой стало возможно после внедрения в практику домостроения опалубочных систем, позволяющих прямо на строительной площадке отливать в бетоне несущие конструкции будущих квартир. Получая свободное пространство большого метража с широким строительным шагом (уменьшенным числом несущих стен), застройщики стали думать, как выгоднее им распорядиться. Первой пришла идея строить квартиры большего, чем позволяла технология панельного домостроения, метража. Покупатели идею оценили, просторные квартиры в монолитных домах стали пользоваться хорошим спросом, к тому же в середине 1990-х гг. в Россию стали поступать качественные строительные материалы, что воодушевило собственников квартир на роскошные ремонты своих жилищ. Чтобы обустроить квартиру "не так, как все", новоявленные собственники ломали стены, переносили кухни, крушили и отстраивали заново ванные комнаты и санузлы. Свободная планировка квартир, выставляемых на продажу, противопоставлялась обязательной типовой планировке в муниципальных домах.

Какие типы проектов лучше всего подходят для свободной планировки

Александра Обрывко, член Ассоциации юристов России

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению, однако это в корне неверно, так как с юридической точки зрения, свободной планировки не существует, в виду того, что данная дефиниция «Свободная планировка квартиры» не закреплена в законодательных актах.

Между тем, фактически свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

• внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;
• внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;
• внутри квартиры и перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Важно отметить, что, изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) многоквартирного дома.

Так перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу.

В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. в противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительства и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Между тем, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют), при этом инвентаризация может быть произведена техниками БТИ либо Ростехинвентаризации, а также кадастровыми инженерами.

По результатам инвентаризации построенных квартир и определяются окончательные площади квартиры, по которым выполняются соответствующие планы квартир.

Если обмеры проводились техниками БТИ, то в результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

• либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);
• либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Таким образом, при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой, нужно отталкиваются именно от этих планов, а именно:

• если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д, которые в реальности отсутствуют или фактически в квартире выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.
  В этом случае при разработке новой планировки считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.
• если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
  Чтобы избежать этого, для согласования перепланировки в новостройке у застройщика или организации, проектировавшей дом, необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу, в котором отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.