Свободная планировка: кто выигрывает в новостройках

Свободная планировка: кто выигрывает в новостройках

Свободная планировка — это вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. Такая квартира представляет собой бетонную (кирпичную) коробку с минимальным количеством перегородок. За исключением санузла, в квартире, как правило, отсутствуют внутренние помещения.

Главное рекламное преимущество такого варианта заключается в том, что покупатель якобы сам может решить, сколько будет комнат, какую по метражу площадь они будут занимать, где будет располагаться кухня, спальня, детская и другие помещения.

Квартира open-space подаётся так, как будто застройщик специально не возводит перегородки, чтобы не мешать будущему владельцу реализовать своё планировочное решение.

С одной стороны это очень современно, но по факту термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение. Застройщик сэкономил (и заработал) на перегородках. А что получил покупатель?

Да, стен внутри квартиры нет, но они есть на бумаге — в документах застройщика и в документах БТИ. Без этого застройщик не прошёл бы экспертизу проектной документации, не получил бы разрешение на строительство МКД и не смог бы сдать дом приёмной комиссии.

!

Несмотря на название, никакой свободы в перепланировании квартиры со свободной перепланировкой нет.

Покупателю придётся самостоятельно и за свой счёт возводить стены и устраивать дверные проёмы. А любое, даже незначительное отступление от плана застройщика нужно согласовывать.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое свободная планировка в новостройке

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению.  Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

 

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

 

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

- внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;- 

- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

- внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

 

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

 

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

 

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

 

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

 

- либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

- либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

 

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

 

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

 

- если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

 

- если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

 

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

 

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

 

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Кто извлекает выгоду из свободной планировки в новостройках

Индивидуальный дизайн и зонирование пространства

Свободная планировка — это свобода для творчества. Квартира становится чистым листом под ваши идеи. Нужно больше света в спальне? Легко. Хочется объединить кухню с гостиной? Пожалуйста. Мебель, цвет отделки, освещение — всё это инструменты для создания уникального интерьера. Зонировать пространство можно как угодно: от раздвижных перегородок до стеллажей. Всё зависит только от вашего желания. Каждая деталь подчёркивает индивидуальность. Такой формат особенно любят те, кто устал от стандартных решений.

Оптимальное использование площади

Здесь нет «мертвых зон». Свободная планировка позволяет максимально эффективно использовать каждый квадратный метр. Нет лишних стен — нет потерь пространства на коридоры или ненужные комнаты. Вся площадь работает на вас, создавая ощущение простора даже в небольшой квартире. Например, кухню можно объединить с гостиной, убрав границы между ними, или выделить отдельное место для работы. Пространство остаётся гибким, что особенно ценно для тех, кто привык к постоянным переменам в доме.

Повышение ценности недвижимости

Квартиры со свободной планировкой привлекательны не только для жизни, но и как инвестиция. Возможность создать уникальное пространство делает такие квартиры востребованными. На старте они стоят меньше, так как застройщик не тратится на внутренние стены, но после качественного ремонта цена на такое жильё растёт. В будущем такую квартиру можно выгодно продать. Индивидуальность всегда в цене.

Гибкость в изменении планировки под нужды семьи

Свободная планировка адаптируется под любые изменения в жизни. Нужен кабинет для работы или дополнительная детская? Легко! Сегодня — большая гостиная для встреч с друзьями, завтра — отдельная спальня для ребёнка. Гибкость пространства позволяет менять его без крупных затрат. Это особенно важно для семей, которые планируют расширение или просто любят обновлять интерьер. Свободная планировка легко подстраивается под ваш ритм жизни.

Какие преимущества имеет свободная планировка для застройщиков

Чтобы заниматься отделкой квартиры, необходимо обладать хорошей фантазией и чувством стиля. А чтобы дело не затянулось на неопределенный срок, советуем обратиться к профессионалам.

Архитекторы студии архитектуры и дизайна G-Group советуют начать организацию пространства в квартире свободной планировки с подготовки плана разбивки помещений. При этом нужно учитывать расположение вентиляции, стояков канализации и водопровода, окон. Для этого следует обратиться к специалисту архитектору.

— Профессионал способен с первого взгляда оценить все преимущества и недостатки помещения и грамотно распланировать функциональное зонирование с наилучшим использованием пространства, — объясняет архитектор G-Group Станислав Пятков.

Организовывать пространство нужно исходя из ограничивающих факторов. К ним относятся количество и протяженность окон, общей площади и несущих конструкций здания.

— Общая площадь диктует количество комнат, которые можно расположить в помещении, и их размер. Например, для однокомнатной квартиры наиболее рациональный вариант — организация квартиры-студии, где нехватка площадей компенсируется эффектом перетекающих пространств, — рассказывает архитектор G-Group Юрий Герман. — От количества окон зависит сама конфигурация помещений и их количество. Обязательное естественное освещение требуется для гостиной, спальни, то есть жилых помещений. В то время как кухня, кабинет, ванная и гардероб не всегда нуждаются в естественном освещении. В организации пространства многое зависит от пожелания клиента.

Специалисты архитектуры и дизайна G-Group предупреждают, что перепланировка, которая делается «своими силами», может привести к печальным последствиям. Только грамотный специалист может определить, какие перегородки или стены допустимо затрагивать, а какие нельзя.

Какие преимущества имеет свободная планировка для покупателей

Фото:jarmoluk-143740/ Pixabay

Свободные планировки в новостройках стали популярны около 10 лет назад. Поначалу они были атрибутом дорогой недвижимости, покупатели которой имели средства на индивидуальный проект интерьера. Сегодня отсутствие межкомнатных перегородок встречается в любых домах, кроме панельных. Застройщики недвижимости массового сегмента осознали, что многие люди также хотели бы жильё с индивидуальной планировкой. К тому же отсутствие необходимости возводить некапитальные стены существенно снижает себестоимость строительства.

Эксперты рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали о плюсах помещений со свободными планировками для покупателей.

Руководитель департамента аналитики компании «Бон Тон» Елена Чегодаева:

Понятия «свободная планировка» с юридической точки зрения не существует. Такого рода квартиры предлагаются в домах, построенных по монолитной или монолитно-кирпичной технологии, в которых предполагается минимальное количество несущих опор, что и дает возможность «развернуться» при создании индивидуальных интерьерных решений. Вообще свободная планировка квартиры предполагает отсутствие внутренних стен и несущие стены сведены к минимуму.

Таким образом, собственник квартиры получает возможность создать планировку по своему усмотрению и вкусу. Это очень привлекательно в сравнении с панельным домостроением, в котором покупатель лишен такой возможности.

Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Квартира со свободной планировкой от застройщика подразумевает помещение без межкомнатных перегородок, которые обычно обозначены на полу кирпичом в один-два ряда. Свободная планировка даёт собственнику возможность самостоятельно построить перегородки там, где удобно. Сейчас многие девелоперы выводят на рынок квартиры с небольшим метражом. Причём это касается объектов с разным числом комнат: в среднем, все они стали меньше по площади. В отсутствии достаточного бюджета для покупки двухкомнатной квартиры, однокомнатную квартиру или студию со свободной планировкой можно превратить в «двушку». Такая опция особенно удобна для большой семьи.

Сегодня покупатели имеют весьма ограниченные бюджеты, поэтому стремятся найти проекты с уже распланированными квартирами . Однако в большинстве проектов по-прежнему предусмотрены свободные планировки. В новостройках бизнес-класса и элитного сегмента квартиры без перегородок и отделки считаются нормой. Покупатели премиального жилья всегда сами решают, как распланировать пространство. В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса сейчас преобладают монолитные дома, однако встречаются и панельные новостройки, в которых свободной планировки нет по определению.

Один из главных плюсов квартир со свободной планировкой в том, что они дешевле. Правда, такие проекты, как правило, не имеют даже черновой отделки. Если к их стоимости прибавить расходы на выравнивание стен, пола, потолка, возведение перегородок, разведение электропроводки, свободная планировка окажется дороже готовой. Главные достоинства – экономия при покупке и возможность сразу приступать к реализации собственного плана, не утруждая себя демонтажом или переносом существующих стен.