Что такое свободная планировка.. Минусы свободной планировки

Что такое свободная планировка.. Минусы свободной планировки

Однако свободная планировка обладает не только достоинствами, но и некоторыми минусами, среди которых нельзя не отметить следующие недостатки:

Во-первых: покупка жилья со свободной планировкой изначально может обойтись на 5-10% дороже, чем покупка квартиры с уже готовой отделкой «под ключ». Как уже было сказано выше, обычно свободная планировка является прерогативой квартир бизнес, элит и премиум классов, то есть изначально стоит несколько выше обычного жилья эконом-класса. Кроме того, обычно застройщики преподносят свободную планировку, как одно из основных достоинств жилья, что дает им возможность еще больше поднять цену.

Во-вторых, свободная планировка — это не только отсутствие стен и межкомнатных перегородок, но и наличие только черновой отделки. Таким образом, покупатель получает в пользование лишь бетонную коробку, в которой зачастую даже не проложена электрическая проводка, а установлен только щиток на лестничной площадке. Конечно, основные коммуникации — отопление, водопровод и канализация уже проведены застройщиком, установлены пластиковые стелопакеты и обычная железная входная дверь, а вот остальные хлопоты по обустройству квартиры ложатся на плечи собственника.

Зинаида Сурова. Комната без стен. 2007

Сколько будет стоить приведение такой квартиры со свободной планировкой в жилой вид? Стоит учитывать, что только разработка подробного дизайнерского проекта может обойтись владельцам жилья в несколько сотен тысяч рублей: в среднем от 5 до 10 тысяч за 1 метр квадратный, стоимость зависит в первую очередь от сложности самого проекта, а также престижности и статуса дизайнерского или архитектурного бюро.

Согласование дизайн-проекта в различных инстанциях и утверждение официальными органами обойдется в сумму от 10 до 25 тысяч рублей.

А ведь это только начало проведения ремонтных работ, затраты на создание виртуального плана будущего интерьера квартиры — воплощение его в жизнь, то есть стоимость непосредственно покупки необходимых материалов, строительных работ и осуществления отделки может в итоге увеличить цену жилья в 1,5-2 раза.

В-третьих, свободная планировка все же подразумевает наличие уже утвержденного плана БТИ, так что владельцев ждет не просто возведение перегородок, но и согласование всех изменений в планировке квартиры с соответствующими организациями. Кроме того, существует ряд ограничений, делающих свободную планировку не такой уж и свободной, в частности:

• запрещено переносить место расположения санузла;
• нельзя перенести кухню на другое место;
• запрещено соединять лоджию или балкон с жилой площадью квартиры;
• нельзя проводить на балконы и лоджии отопление;
• запрещено совмещать или переносить вентиляционные блоки;
• нельзя увеличивать утвержденную жилую площадь квартиры за счет присоединения подсобных помещений и наоборот;
• запрещено создавать в квартире комнаты площадью менее 9 квадратных метров;
• нельзя «зашивать» в стену трубы, по которым подается газ;
• запрещено обустройство жилых комнат, в которых нет естественного освещения.

Как видим, ограничений довольно много. Также стоит помнить и о том, что застройщики могут уже наметить места расположения стен, и если в реальности это будет выглядеть как обычная «дорожка» из кирпичей, то в схему квартиры, утвержденную БТИ эти стены будут занесены, как уже существующие. Так что любое изменение в планировке придется согласовывать и утверждать, что обязательно выльется в дополнительные хлопоты и затраты.

В-четвертых, площадь квартиры со свободной планировкой в итоге может оказаться меньше первоначально заявленной застройщиком. Оплаченные новым владельцем квадратные метры может «съесть» проведение трассировки, то есть осуществление разметки квартиры. При этом акт приема-передачи вопросы несовпадения метража не регулирует, так что, если покупатель жилья не желает платить за несуществующие квадратные метры, ему придется заключать дополнительное соглашение и проводить обмеры, с вызовом специалистов БТИ, делать перерасчет и уже после требовать компенсации.

Свободная планировка, как узаконить. В новостройке нет стен? Нужно ли согласовывать перепланировку при их возведении?

Часто застройщики сдают квартиру в новостройке без внутренних перегородок или с перегородками высотой в кирпич или блок, позиционируя такие квартиры как "помещения со свободной планировкой", в которых можно возвести перегородки в любом месте. Однако такое утверждение застройщика не соответствует требованиям закона, а скорее является рекламным ходом.

Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировкой считается любое изменение конфигурации квартиры, результат которой отражается на техническом плане помещения. Таким образом, юридически не существует "свободной планировки". Планировка от застройщика без внутренних перегородок - это тоже планировка. При ее изменении, в том числе при возведении перегородок, если такое изменение влечет изменения технического плана помещения, требует согласования в установленном порядке.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто не возводит перегородки внутри квартиры, хотя эти перегородки имеются в техническом плане.

В связи с этим перед тем, как начать ремонт в новостройке, рекомендуем получить технический план на квартиру. В техплане на квартиру в новостройке могут быть отмечены все перегородки либо выделены только санузлы и кухня (жилая часть отмечена общей комнатой). Если планировка в техническом плане вас устраивает, то возведите перегородки в соответствии с данной планировкой, в таком случае ничего согласовывать не нужно. Если же данная планировка вас не устраивает, то перед началом работ необходимо согласовать перепланировку квартиры в Жилищной инспекции. При этом согласовать перепланировку квартиры, в которой на техплане были обозначены только санузлы и кухня сложнее, потребуются дополнительные документы от застройщика, проектная документация, архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу.

Производя ремонт в новостройке, не получив технический план, вы рискуете тем, что при возведении перегородок допустите существенные нарушения, которые будет невозможно согласовать.

Можно ли согласовать перепланировку в новостройке до регистрации права собственности?

В Москве дольщики могут согласовать перепланировку до регистрации права собственности, представив в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве/договор уступки, передаточный акт), так как выписка из ЕГРН в соответствии с новыми правилами не является обязательным документом. Однако в других субъектах РФ выписка из ЕГРН может быть обязательным документом, что является проблемой в новостройках, когда регистрация права собственности затягивается по вине застройщика или иных лиц.

Вместе с тем, в ряде случаев можно узаконить уже произведенную перепланировку.

Зачем согласовывать перепланировку квартиры?

• В случае обнаружения незаконной перепланировки (переустройства) квартиры инспектор может выписать штраф и предписание о приведении квартиры в прежний вид. Многие собственники полагают, что обнаружение перепланировки в квартире инспектором маловероятно. Однако проверки квартир Жилищной инспекцией встречаются чаще, чем многие думают. Проверка может быть вызвана жалобой соседей или УК. Кроме того, в настоящее время Госдума рассматривает законопроект о возможности проведения таких проверок без участия собственника, а также об увеличении суммы штрафа. Если такой законопроект будет принят, то проверки станут повсеместными.
• Незаконная перепланировка может вызвать проблемы при продаже квартире. Покупатель, обнаружив незаконную перепланировку, может отказаться от покупки. Во многих случаях продавцы квартир с незаконными перепланировками вынуждены предоставлять существенную скидку
• При заливе квартиры незаконная перепланировка (переустройство) может стать причиной признания экспертом собственника такой квартиры виновником
• С незаконной перепланировкой банк откажет в выдаче кредита под залог недвижимости, а если кредит выдан, то может возникнуть конфликт с банком (во всех кредитных договорах предусматривается обязанность заемщика по согласованию таких перепланировок)
• Выдача разрешения уполномоченным органом о возможности произвести такие изменения подтверждает в первую очередь безопасность такого изменения, а вопросами безопасности в собственном жилье не стоит пренебрегать

Нет времени самостоятельно заниматься согласование перепланировки? Закажите комплексные услуги юристов и технических специалистов "под ключ": от подготовки проекта до регистрации изменений в ЕГРН. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Источник: https://dizajn-interera.ru-land.com/novosti/kvartira-so-svobodnoy-planirovkoy-kvartiry-so-svobodnoy-planirovkoy-02-07-2019

Свободная планировка бти. Свободная планировка в 2023. Все аспекты.

Свободная планировка- это планировка без внутренних перегородок помещений. Мы уже рассматривали такую перепланировку в пункте 2 статьи " Перепланировка квартир в новостройке ". Однако, приведем основные тезисы и здесь. Свободная планировка бывает трёх типов:

• внутренние перегородки отсутствуют совсем;
• внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородок нет;
• внутри квартиры есть перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте;

Застройщики часто говорят, что внутри таких квартир перегородки можно возводить как угодно по своему усмотрению. Это в корне неверно. С точки зрения юриста, свободной планировки не существует. Изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) здания. Чаще всего, эту инвентаризацию проводит техник БТИ (Бюро технической инвентаризации).

В плане БТИ на квартиру в зависимости от типа свободной планировки перегородки указываются следующим образом:

• никакие перегородки внутри квартиры не отмечены;
• отмечены перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки не отмечены никак;
• отмечены перегородки мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки отмечены пунктиром (если они условно выложены по полу блоками);

Примеры таких планов БТИ мы приводим ниже.

Свободная планировка квартиры с отметкой перегородок, выложенных в один ряд

Свободная планировка с отметкой только мокрых точек

Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассматривании перепланировки считают, что они как будто возведены. Как для перепланировки обычной квартиры.

Если на плане БТИ квартиры не указаны никакие внутренние перегородки, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних перегородок и уже отталкиваются от него. Такой строительный план существует для любых новостроек, так как без указания расположения внутренних перегородок невозможно пройти экспертизу проектной документации на строительство здания.

Если на плане БТИ квартиры указана лишь часть внутренних помещений, то к нему можно приложить уже упоминавшийся архитектурно-строительный план с разметкой внутренних перегородок комнат и подать их вместе в Жилищную инспекцию. Правда, в этом случае (зависит от проверяющего) Жилищная инспекция может затребовать проект зонирования БТИ с указанием внутренних комнат, который выполняется на основании всё того же архитектурно-строительного плана в самом БТИ.

Если при сдаче дома обмеры квартир проводил не техник БТИ, а кадастровый инженер, что отображается в графической части ЕГРН, то необходимо перед согласованием перепланировки первоначально получать план БТИ. Если кадастровый инженер отоборазил внутри квартиры все перегородки, то и техник БТИ отобразит их также. Если кадастровый инженер указал лишь перегородки санузлов и кухни, то в БТИ необходимо заказывать проект зонирования на основании строительного плана (его мы уже упоминали). В проекте будут указаны все необходимые зоны и станет понятно куда и что можно двигать.

Если при сдаче дома в эксплуатации обмеры выполнялись силами кадастровых инженеров, то необходимо провести первичную инвентаризацию квартиры в БТИ на основании графической части выписки ЕГРН.

Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?

Нужно. Квартиры свободной планировки совсем не свободны, а также требуют соответствующего согласования перепланировки.

Свободная планировка: плюсы и минусы. Будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах БТИ. В противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости 

Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Свободная планировка квартиры. Что такое свободная планировка квартиры, или как на нас экономят застройщики

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению. Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов , в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

- внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;-

- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

- внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ :

- либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

- либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

- если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

- если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Также, перед началом перепланировки квартиры, необходимо учитывать некоторые запреты и разрешения, а именно:

- нельзя переносить так называемые «мокрые точки», а именно санузел и кухню;

- нельзя возводить конструкции, которые будут затруднять доступ к инженерным и коммуникациям;

- запрещается вносить строительные изменения, которые будут нести угрозу или нарушать прочность основных несущих стен или конструкций здания;

- запрещается реконструкция вентиляционных каналов или нарушение порядка их размещения;

- не разрешается соединять балкон и жилое пространство;

- не разрешается делать помещение жилым без доступа к дневному свету;

- разрешается расширение санузла за счет площади коридора;

- разрешается совмещение или разделение санузла;

- разрешается перепланировка комнаты с достройкой одной стены с проемом.

Свободная планировка торгового зала. Планировка торгового зала магазина

Планировка торгового зала должна следовать следующим принципам:

Расположите часть товаров, пользующихся особым вниманием в задней части магазина, чтобы покупатели проходили между тех товаров, торговлю которыми необходимо оживить.

Расположите товары, пользующиеся особым спросом и требующие быстрого обслуживания (газеты, сигареты, бутерброды, батарейки и т.д.) у входа.

Освободите пространство, используя вертикальные полки.

Если товар, или район (например, центр города) не располагает к воровству, как можно шире вводите метод самообслуживания.

Планировка должна предусматривать логичное прохождение потока покупателей через магазин. Есть теория, согласно которой покупатели движутся против часовой стрелки. Постарайтесь придумать маршрут с такими прилавками, которые вызвали бы интерес и заставили бы покупателей остановиться и присмотреться.

Расположите витрины, находящиеся в центре зала, ниже витрин, находящихся у стены. Это поможет избежать ощущения тесноты, уменьшить случаи воровства и улучшить освещение.

Определите наиболее привлекательные для покупателей товарные места на полках в магазине, на прилавках самообслуживания, около касс. Всегда располагайте наиболее ходовой товар в «привлекательных» местах, не заполняйте эти места неходовым товаром.

Обратите внимание, не перегружен ли ваш магазин ? Если да, то освободите место, избавившись от неходового товара. Повесьте зеркала, включите дополнительное освещение – это вызовет ощущение большего пространства. Уберите лишние прилавки, громоздкое оборудование.

Если магазин занимает не один этаж, а несколько, знайте, что наиболее оживленная торговля идет на первом этаже. Поэтому продавайте там товар, пользующийся спросом. На верхних этажах расположите какие-либо специальные отделы, ресторан, туалет. Если в магазине есть подвал, расширьте за счет него торговую площадь первого этажа. Примерные распределения объема продаж по этажам в магазине или торговом центре: подвальный этаж – 15 %; первый этаж – 40 %; второй этаж – 30 %; третий этаж – 15 %.

Проверьте, все ли оборудование необходимо. Все ли приспособления легко чистятся, надежны, поддаются ремонту, замене, легко крепятся, устойчивы к химическим веществам ?