Что такое свободная планировка в новой квартире. Плюсы и минусы квартиры свободной планировки

Что такое свободная планировка в новой квартире. Плюсы и минусы квартиры свободной планировки

К плюсам квартиры со свободной планировкой можно отнести:

1. Уменьшение количества грязных работ. Собственнику не нужно сносить перегородки или результаты плохого вкуса предыдущего хозяина жилья.
2. Разнообразие интерьерных стилей. В такой квартире можно реализовать практически любое дизайнерское направление: классика, ретро, минимализм, хай-тек, лофт, ретро, арт-деко и многие другие.
3. Большая свобода действий. Отсутствие межкомнатных стен позволяет реализовать большинство дизайнерских задумок относительно формы, размеров и количества комнат, материалов перегородок и других нюансов.
4. Смена жилых зон. Можно менять местами жилые зоны в течение жизни. Например, выделить детскую, когда появится малыш, или создать кабинет на время работы дома.
5. Общение с детьми. Открытое пространство дает возможность наблюдать за детьми и общаться, попутно решая бытовые вопросы.

Среди минусов можно выделить следующее:

1. Завышенная стоимость. Зачастую на новые квартиры свободной планировки намеренно завышен ценник по сравнению с обычным жильем такой же площади и в таком же состоянии. Вдобавок, такая недвижимость потребует вложений гораздо больше.
2. Ограничения в дизайне. Да, стены нельзя размещать в любом месте по желанию. При этом, намеченные в один кирпич или на плане стены вы можете возводить или нет. По-прежнему нельзя трогать несущие конструкции и инженерные коммуникации общего пользования, переносить мокрые зоны и кухню. И все изменения не по проектному плану все равно потребуется узаконить.
3. Необходимость качественной системы отопления. Жилье без межкомнатных стен может быть достаточно холодным, за счет большой открытой площади.
4. Потребность в ремонте. Такое жилье чаще всего сдается или продается в черновой отделке. И для вселения еще придется сделать ремонт. Продуманные варианты дизайна квартиры со свободной планировкой предлагают покупателям застройщики в клубных домах. Но и цена таких предложений далеко не бюджетная.

Свободная планировка квартиры. Что такое свободная планировка квартиры, или как на нас экономят застройщики

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению. Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов , в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

- внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;-

- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

- внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ :

- либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

- либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

- если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

- если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Также, перед началом перепланировки квартиры, необходимо учитывать некоторые запреты и разрешения, а именно:

- нельзя переносить так называемые «мокрые точки», а именно санузел и кухню;

- нельзя возводить конструкции, которые будут затруднять доступ к инженерным и коммуникациям;

- запрещается вносить строительные изменения, которые будут нести угрозу или нарушать прочность основных несущих стен или конструкций здания;

- запрещается реконструкция вентиляционных каналов или нарушение порядка их размещения;

- не разрешается соединять балкон и жилое пространство;

- не разрешается делать помещение жилым без доступа к дневному свету;

- разрешается расширение санузла за счет площади коридора;

- разрешается совмещение или разделение санузла;

- разрешается перепланировка комнаты с достройкой одной стены с проемом.

Возведение стен в квартире со свободной планировкой. Свобода без стен

Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют. 

Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты — с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают…

На самом деле свободная планировка подразумевает квартиру-полуфабрикат. Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла — так называемых мокрых зон. 

С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.

Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь (а не только визуально расширить пространство). Важно понимать, что «квартира мечты» неприглядно смотрится в бетоне, а её метраж кажется значительно меньше заявленной площади. 

Фото: photo 5000/Fotolia.com

будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах бти. в противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости 

Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Квартира свободной планировки согласование. В новостройке нет стен? Нужно ли согласовывать перепланировку при их возведении?

Часто застройщики сдают квартиру в новостройке без внутренних перегородок или с перегородками высотой в кирпич или блок, позиционируя такие квартиры как "помещения со свободной планировкой", в которых можно возвести перегородки в любом месте. Однако такое утверждение застройщика не соответствует требованиям закона, а скорее является рекламным ходом.

Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировкой считается любое изменение конфигурации квартиры, результат которой отражается на техническом плане помещения. Таким образом, юридически не существует "свободной планировки". Планировка от застройщика без внутренних перегородок - это тоже планировка. При ее изменении, в том числе при возведении перегородок, если такое изменение влечет изменения технического плана помещения, требует согласования в установленном порядке.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто не возводит перегородки внутри квартиры, хотя эти перегородки имеются в техническом плане.

В связи с этим перед тем, как начать ремонт в новостройке, рекомендуем получить технический план на квартиру. В техплане на квартиру в новостройке могут быть отмечены все перегородки либо выделены только санузлы и кухня (жилая часть отмечена общей комнатой). Если планировка в техническом плане вас устраивает, то возведите перегородки в соответствии с данной планировкой, в таком случае ничего согласовывать не нужно. Если же данная планировка вас не устраивает, то перед началом работ необходимо согласовать перепланировку квартиры в Жилищной инспекции. При этом согласовать перепланировку квартиры, в которой на техплане были обозначены только санузлы и кухня сложнее, потребуются дополнительные документы от застройщика, проектная документация, архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу.

Производя ремонт в новостройке, не получив технический план, вы рискуете тем, что при возведении перегородок допустите существенные нарушения, которые будет невозможно согласовать.

Можно ли согласовать перепланировку в новостройке до регистрации права собственности?

В Москве дольщики могут согласовать перепланировку до регистрации права собственности, представив в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве/договор уступки, передаточный акт), так как выписка из ЕГРН в соответствии с новыми правилами не является обязательным документом. Однако в других субъектах РФ выписка из ЕГРН может быть обязательным документом, что является проблемой в новостройках, когда регистрация права собственности затягивается по вине застройщика или иных лиц.

Вместе с тем, в ряде случаев можно узаконить уже произведенную перепланировку.

Зачем согласовывать перепланировку квартиры?

• В случае обнаружения незаконной перепланировки (переустройства) квартиры инспектор может выписать штраф и предписание о приведении квартиры в прежний вид. Многие собственники полагают, что обнаружение перепланировки в квартире инспектором маловероятно. Однако проверки квартир Жилищной инспекцией встречаются чаще, чем многие думают. Проверка может быть вызвана жалобой соседей или УК. Кроме того, в настоящее время Госдума рассматривает законопроект о возможности проведения таких проверок без участия собственника, а также об увеличении суммы штрафа. Если такой законопроект будет принят, то проверки станут повсеместными.
• Незаконная перепланировка может вызвать проблемы при продаже квартире. Покупатель, обнаружив незаконную перепланировку, может отказаться от покупки. Во многих случаях продавцы квартир с незаконными перепланировками вынуждены предоставлять существенную скидку
• При заливе квартиры незаконная перепланировка (переустройство) может стать причиной признания экспертом собственника такой квартиры виновником
• С незаконной перепланировкой банк откажет в выдаче кредита под залог недвижимости, а если кредит выдан, то может возникнуть конфликт с банком (во всех кредитных договорах предусматривается обязанность заемщика по согласованию таких перепланировок)
• Выдача разрешения уполномоченным органом о возможности произвести такие изменения подтверждает в первую очередь безопасность такого изменения, а вопросами безопасности в собственном жилье не стоит пренебрегать

Нет времени самостоятельно заниматься согласование перепланировки? Закажите комплексные услуги юристов и технических специалистов "под ключ": от подготовки проекта до регистрации изменений в ЕГРН. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Свободная планировка: плюсы и минусы. Квартира со свободной планировкой: плюсы и минусы

Многие предпочитают приобрести квартиру в новостройке. Такое решение вполне обосновано: чистые подъезды, отсутствие застарелых запахов, более просторные помещения. Можно купить квартиру с черновым ремонтом или даже с ремонтом от застройщика. Но один из самых популярных вариантов - квартира со свободной планировкой.

Рассмотрим, что это означает. Свободная планировка - это, условно говоря, коробка, в которой есть 4 стены, пол и потолок. Там нет стен, коммуникаций, ремонт нужно проводить с ноля.

Плюсы свободной планировки:

Стоимость таких квартир обычно на порядок дешевле, чем другие варианты (даже вторички из фонда 80-х годов).

Вы можете все сделать под свой вкус: хотите кухню в 30 м2 - не вопрос! Нужно 3 комнаты - тоже вполне осуществимо. Ничто не ограничивает вашу фантазию, ведь стены вы расставляете сами.

Многие застройщики грешат тем, что продают квартиры уже с отделкой, а стройматериалы используют не самого высокого качества. В итоге через 2-3 года приходится переделывать ремонт, что влечет за собой дополнительные расходы.

В такой «коробке» невозможно ничего утаить: все трещины или щели будут видны сразу, а не спрятаны под обоями и напольным покрытием.

Минусы квартиры со свободной планировкой

Ремонт в такой квартире обойдется дороже, чем если бы вы уже купили квартиру хотя бы с черновой отделкой. Но, если посчитать, что пустая «коробка» стоит дешевле, то сэкономленная сумма компенсирует как раз затраты на ремонт.

Заселиться сразу в квартиру со свободной планировкой не получится, ведь там нет коммуникаций: (вода, свет, батареи). Зато можно быстро и с чистого листа сделать ремонт под себя, что немаловажно!

Как видите, преимуществ такой покупки значительно больше. Да и недостатки - не такие существенные. Самое главное, на наш взгляд - это то, что вы можете в такой квартире делать все так, как хотите именно вы, учитывая исключительно ваши потребности. Конечно, ремонт в такой квартире на порядок сложнее, нежели в помещении, где есть стены. Поэтому мы рекомендуем обратиться к опытным подрядчикам, которые помогут вам с ремонтом.

Помимо опыта у них есть еще одно неоспоримое преимущество - в крупных фирмах всегда есть дизайнер интерьеров. Этот человек вам поможет и планировку продумать, и материалы подобрать, и сделать ваше жилье функциональным. Кстати, у строительных фирм, как правило, стоимость стройматериалов значительно ниже, чем на рынке или в магазинах. Это объясняется тем, что поставщики материалов дают строительным компаниям изначально материалы по более выгодным ценам. А еще, заключив договор с подрядчиком, вам не нужно будет переживать как доставить материалы - это часть работы также берут на себя строители.

Конечно, в данном случае, очень важно найти ответственных подрядчиков. Вы можете воспользоваться «сарафанным радио», а можете посмотреть рейтинг компаний по ремонту в Москве на нашем сайте. Специально для вашего удобства здесь представлено и портфолио разных компаний, и честные, не накрученные, отзывы о них.

Свободная планировка бти. Перепланировка в новостройке со свободной планировкой.

Применение выражения «свободная планировка»- это чисто маркетинговый ход застройщика. Они сообщают, что в квартирах с такой планировкой, можно выполнять любую перепланировку. По факту это совсем не так.

По инвентаризационным планам БТИ такая планировка относит всю квартиру к одному жилому помещению. Либо, иногда, выгорожены отдельно зоны санузла и кухни, а остальная площадь является жилой. Пример такой «свободной» планировки, отмеченной в плане БТИ, приведён ниже .

Именно относительно плана БТИ согласующий орган оценивает возможность проведения перепланировки, не нарушает ли она каких-либо норм. Для «свободной» планировки практически любая перепланировка будет выполнена с нарушением, так как устраивать или расширять кухню на территорию жилой площади нельзя. Тоже можно сказать и про санузлы. О последствиях такой перепланировки мы писали .

Иногда в плане БТИ стены указаны пунктиром. Это случай гораздо лучше. Пунктир практически обозначает обычные перегородки, но не возведенные на всю высоту, а просто намечено их месторасположение уложенными по полу блоками (трассировка). Таким образом, есть четкие границы зон коридора, гардеробной и т.д. Так что сразу понятно за счет чего какое помещение можно расширять или переносить. С таким БТИ перепланировка ничем не отличается от обычной. Как узаконить её мы подробно рассматривали

Как поступать, если у Вас «свободная» планировка? Необходимо заполучить от застройщика или управляющей компании строительный план из проекта, по которому возводили многоквартирный дом. Без него застройщик не прошел бы экспертизу и не получил бы разрешение на строительство. Как раз в нём и указаны стены внутри квартиры. И отталкиваться при перепланировке можно уже относительно их расположения. Так выглядит один из таких планов:

Во многих новостройках первичная инвентаризация (обмеры) проводятся не силами техника БТИ, а заказываются у кадастрового инженера. Однако, при оформлении перепланировки нужен план квартиры именно из БТИ. В этом случае тоже надо брать упомянутый уже строительный план.

В соответствии с ним выкладываем по полу кирпичи для условного обозначения всех перегородок и вызываем обмерщика БТИ, чтобы он зафиксировал изначальную планировку квартиры. После того, как этот план БТИ получен, можно уже приступать к оформлению перепланировки.