Свободная планировка в 2023- Все особенности. Перепланировка квартиры свободной планировки.

Свободная планировка в 2023- Все особенности. Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих документов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка .

Для второго варианта (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В начерченной планировке не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого чертежа приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены. Этот план подается в БТИ, на основании которого они выполняют проект зонирования, на котором будут указаны все внутренние помещения квартиры.

Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

Квартира свободной планировки с чего начать. Квартира свободной планировки: с чего начать, чтобы не переделывать дважды

Квартира свободной планировки: с чего начать, чтобы не переделывать дважды

Свободная планировка – звучит заманчиво, но на деле нужно учесть немало моментов, чтобы избежать проблем и переделок в будущем. На что обратить внимание, как действовать и с чего начать? 1. Взвесьте все «за» и «против» Свободная планировка часто подается как неоспоримое преимущество квартиры. Казалось бы, делите ее как вашей душе угодно – сплошной простор для фантазии без необходимости крушить и ломать лишние стены. Но это не совсем так.Для квартир со свободной планировкой существует ряд ограничений, о которых важно знать перед покупкой.

• кирпичные дорожки не просто отмечают «вариант планировки». В таких квартирах застройщик часто намечает кирпичными дорожками «рекомендуемые» места внутренних перегородок. И это вовсе не жест доброй воли – это значит, что в документах уже утверждена именно такая планировка. Чтобы ее изменить и возвести стены по-другому, вновь потребуется согласование как на любой проект перепланировки. Будьте к этому готовы.
• нельзя поменять местами помещения с разным назначением : например, перенести санузел или вентиляционный короб.
• нельзя увеличить площадь санузла за счет жилого пространства .

На этапе покупки взвесьте все «за» и «против». Если вам нужен вариант со строго обособленными зонами, возможно проще будет продолжить поиски квартиры, готовые перегородки в которой соответствуют вашим представлениям.А квартира со свободной планировкой станет хорошим вариантом для тех, кто ищет много свободного пространства, хочет избежать малоприятный этап сноса лишних стен и готов к объединению разных функциональных зон. 2. Закажите поэтажный (строительный) план Иногда в документах вся площадь квартиры без внутренних перегородок отмечается сплошным белым квадратом – как единое жилое помещение. Чтобы впоследствии не возникло проблем, сразу закажите у застройщика или в управляющей компании подробный поэтажный (строительный) план: на нем указаны стены и узаконенная планировка.Для чего это может понадобиться? Во-первых, для того, чтобы при возведении перегородок избежать повторного согласования и не тратить на это время. Во-вторых, нужно заранее знать границы жилых помещений и коридоров – чтобы случайно не захватить санузлом часть жилой комнаты, чего по закону делать никак нельзя. 3. Заранее познакомьтесь со схемами разводки отопления и электропроводки Важный момент, который поможет избежать двойной работы в будущем. 4. Спланируйте зоны При планировании функциональных помещений возьмите за основу принцип разделения пространства на две базовых зоны: условно назовем их общественная (гостиная, столовая, кухня, прихожая) и личная (спальня, детская, санузлы).Исходя из этого, определите:

• в каких помещениях допустимо условное зонирование – разное напольное покрытие, освещение и оформление стен, пол другой высоты, барная стойка и т.п.;
• в каких – мобильные перегородки (ширма, раздвижные конструкции, шторы);
• и где никак не обойтись без стен.

Такой план поможет четко представить объем работы и понять, нужно ли на самом деле строить перегородку в том или ином месте, или можно заменить ее более простым и доступным вариантом. 5. Рассмотрите сразу несколько вариантов хорошего и плохого соседства функциональных зон Например, расположить рядом гостиную и кухню и удобно организовать их довольно просто. А соседство спальни и санузла, даже отделенного стационарной перегородкой, хорошим не назовешь. 6. Для каждой зоны проработайте несколько возможных решений Отметьте на плане перегородки там, где они действительно нужны, и представьте их в разном исполнении.Например, если перед вами стоит задача отделить зону прихожей от жилой зоны, ее можно решить как минимум двумя путями. Первый путь – возвести перегородку, второй – выбрать для нее, которая разграничит пространство. 7. Опирайтесь на практические рекомендации, которые помогут правильно сориентироваться и избежать ошибок: Квартира со свободной планировкой – широкое поле для задумок и фантазий. Воплотить их в жизнь легко, если действовать по плану и подбирать продуманные варианты и решения, чтобы не переделывать работу дважды.

Свободная планировка: плюсы и минусы. Свобода без стен

Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют. 

Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты — с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают…

На самом деле свободная планировка подразумевает квартиру-полуфабрикат. Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла — так называемых мокрых зон. 

С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.

Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь (а не только визуально расширить пространство). Важно понимать, что «квартира мечты» неприглядно смотрится в бетоне, а её метраж кажется значительно меньше заявленной площади. 

Фото: photo 5000/Fotolia.com

будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах бти. в противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости 

Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Свободная планировка дома. Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников.

Разберемся, так ли это?

Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» - не существует.

Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания.

Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.

Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации.Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, - мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.

Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.

Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями. Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Свободная планировка торгового зала. Виды планировок торгового зала и помещений магазина

Мерчандайзингу отводится немалая роль в процессе торговли, так как он выполняет коммуникативную функцию. При этом важный его элемент — планировка — представляет особое значение. Здесь учитывается и специфика товара, и имидж бренда, и атмосфера многие другие показатели.

Залы вытянутой формы, как показывает практика и исследования, сильно снижают эффективность продаж, а также отрицательно влияют на мотивацию покупателей к совершению покупки.

Здание оптимальной формы, которое спланировано должным образом, на основе правильных соотношений общей площади к торговой, позволяют уменьшить издержки, ускорить движение потока и тем самым создать психологически благоприятную для совершения покупок обстановку.

Далее рассмотрим основные способы организации помещения.

План-схема расположения товаров в здании магазина: решетка

Этот вариант часто используется при планировке аптеки или универсама с продуктами. Основной упор делается на то, чтобы покупателям было максимально удобно выбирать товары. Стеллажи здесь просто разделяются свободными проходными зонами. Идеальный вариант для универсамов, где потребители могут совершать покупку разных категорий продуктов на целую неделю, так как открывается хороший обзор на весь ассортимент: от детского питания до текстильной продукции.

При создании планировки по принципу решетки важно учитывать расстояние между стеллажами так, чтобы тележки покупателей могли свободно разъехаться при встрече. Технологическая основа для «решетки» обойдется недорого. При этом существует несколько разновидностей такой планировки:

• Прямая. Здесь полки располагаются по направлению движения посетителей и плотно прилегают к стене.
• Поперечная. Прилавки устанавливаются перпендикулярно к потоковому движению.
• Колосок. Такое необычное решение может выполнять сразу несколько задач. Благодаря тому, что стеллажи размещаются под тупым или острым, углом, они могут как увлечь покупателя внутрь торгового зала, так и, напротив, вывести к выходу. Все зависит от поставленных владельцем целей.

Система трек

Пространство организовано в формате петли, по которой, собственно, и двигается поток людей. Основная идея заключается в том, что придется обойти все отделы магазина, даже те, что потребитель не собирался посещать.

Произвольная планировка

Это свободный формат, в котором не учитываются какие-либо геометрические особенности и нюансы в процессе организации пространства и расстановки мебели.

Выставочная

Часто встречается в магазинах техники, а также других помещениях, где продажи ведутся по выставочным образцам через прилавок. Для расположения товара используется специальные конструкции или оборудование.

Стойки, стеллажи и другие конструкционные элементы располагаются вдоль стенки подобно тому, как расставляют скульптуры в музее на выставке. Выставочный принцип часто используют при продаже товаров, которые требуется осмотреть со всех сторон, чтобы получить наиболее полное впечатление. Например, это относится к мебели, инструментам, автомобилям, посуде.

Свободная планировка города. Планировочная структура городов

Архитектурно-планировочная структура территории - это совокупность функционально и эстетически (композиционно) обоснованных, пространственно соориентированных связей и узлов, обеспечивающая максимально возможную комфортность урбанизированной территории в части её эстетической привлекательности, эффективности функционирования, оптимальной взаимодоступности мест проживания, приложения труда, обслуживания и рекреации.

Планировочная структура зависит от расположения города на том или ином рельефе. Расположение плана может быть: расчлененной, компактной формы, рассредоточенной с равномерно распределенными районами, рассредоточенной с преобладающими районом и линейной. По данным структурам существуют концепции:

Расчлененная структура - присутствует в тех городах, где присутствует расчлененный рельеф, изрезанность береговой полосы. Эта структура присуща Скандинавским странам. Данная концепция представляет собой разделение города на функциональные зоны, которые делились на полуавтономные городские районы. Присутствует развитая транспортная сеть дающая возможность беспрепятственно и быстро достигать любой, даже самой отдаленной точки города.

Компактная структура -характеризуется относительно высокой плотностью застройки и смешанными видами землепользования. Данная концепция основана на эффективной системе общественного транспорта, план компактного города поощряет пешеходное и велосипедное движение, снижение потребления энергии и загрязнения окружающей среды.

Линейная структура- в концепции линейных городов фигурируют два основных элемента: русло расселения и город. Русло расселения - это транспортный коридор с непрерывным потоком людей и ресурсов. Сторонники этой концепции рассчитывали, что такая форма приведет к децентрализации населения городов, снизит плотность застройки, а также позволит более рационально выстроить систему инженерных устройств города.

Так же планировочную структуру можно классифицировать по схемам построения уличных сетей города:

• 1. Радиальная - появление данной системы относят к средневековью и связывают с размещением торговых путей, которые совмещались с дорогами, расходящимися от замков феодалов по разным направлениям. Направленность радиальных улиц к общему центру создает композиционное единство системы. Однако с удалением от центра единство композиции ослабевает, появляются определенные трудности в проектировании.
• 2. Радиально-кольцевая - складывалась из радиальной системы путем отдаления от центров города. Данное явление вынуждало связывать кольцевыми улицами радиальную систему. Преимущество этой системы планировки уличной сети заключается в выражении такого композиционного качества как единство. Особенно оно ярко проявляется, когда выраженный центр находится на вершине холма, радиальные дороги спускаются вниз по его склонам, а кольцевые улицы обвивают этот склон. В других случаях такая система планировки выглядит надуманной. Она может вступить в противоречие с реальным природным окружением, функциональным зонированием.
• 3. Прямоугольно-диагональная - если улицы прямоугольной системы пересекаются еще и по диагонали, то такую регулярную систему называют прямоугольно-диагональной Для нее характерны те же положительные и отрицательные качества. Кроме этого появляется еще один недостаток - острые углы на перекрестках.
• 4. Прямоугольная - используется при равнинной местности (менее 0.5%). Улицы имеют прямолинейное направление и пересекаются под прямым углом. Часто по данной системе размещают поселения на берегу крупных водоемов (океаны, моря, озера, реки). Прямоугольная система наиболее проста и удобна в размещении зданий в кварталах, для движения транспорта, прокладки инженерных сетей. В городе с такой системой улиц легко ориентироваться. Скудный по архитектуре набор типовых жилых и общественных зданий придает монотонность населенному пункту.
• 5. Комбинированая-возникла в результате объединения прямоугольной и радиально-кольцевой систем. Такая система характерна для населенных пунктов, развивающихся в течение продолжительного исторического периода.
• 6. Свободная - характеризуется отсутствием геометрических фигур. Главным образом направления улиц подчинены топографическим особенностям, рельефу. Такую систему принимают в условиях горной, предгорной территорий. Свободная система в отличие от регулярных систем характеризуется гибкостью, согласованностью с естественными природными условиями. В этом случае избегают монотонности застройки и сводят к минимуму вертикальную планировку.
• 7. Смешенная- включает в себя элементы предыдущих систем уличной сети. Она позволяет приспособиться к различным местным условиям, создать удобную, экономичную и интересную композицию плана населенного пункта.

Свободная планировка -- это. Что такое свободная планировка квартиры, или как на нас экономят застройщики

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению. Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов , в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

- внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;-

- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

- внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ :

- либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

- либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

- если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

- если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Также, перед началом перепланировки квартиры, необходимо учитывать некоторые запреты и разрешения, а именно:

- нельзя переносить так называемые «мокрые точки», а именно санузел и кухню;

- нельзя возводить конструкции, которые будут затруднять доступ к инженерным и коммуникациям;

- запрещается вносить строительные изменения, которые будут нести угрозу или нарушать прочность основных несущих стен или конструкций здания;

- запрещается реконструкция вентиляционных каналов или нарушение порядка их размещения;

- не разрешается соединять балкон и жилое пространство;

- не разрешается делать помещение жилым без доступа к дневному свету;

- разрешается расширение санузла за счет площади коридора;

- разрешается совмещение или разделение санузла;

- разрешается перепланировка комнаты с достройкой одной стены с проемом.

Возведение стен в квартире со свободной планировкой. Все о свободной перепланировке квартиры

Александра Обрывко, член Ассоциации юристов России

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению, однако это в корне неверно, так как с юридической точки зрения, свободной планировки не существует, в виду того, что данная дефиниция «Свободная планировка квартиры» не закреплена в законодательных актах.

Между тем, фактически свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

• внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;
• внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;
• внутри квартиры и перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Важно отметить, что, изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) многоквартирного дома.

Так перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу.

В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. в противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительства и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Между тем, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют), при этом инвентаризация может быть произведена техниками БТИ либо Ростехинвентаризации, а также кадастровыми инженерами.

По результатам инвентаризации построенных квартир и определяются окончательные площади квартиры, по которым выполняются соответствующие планы квартир.

Если обмеры проводились техниками БТИ, то в результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

• либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);
• либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Таким образом, при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой, нужно отталкиваются именно от этих планов, а именно:

• если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д, которые в реальности отсутствуют или фактически в квартире выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.
  В этом случае при разработке новой планировки считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.
• если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
  Чтобы избежать этого, для согласования перепланировки в новостройке у застройщика или организации, проектировавшей дом, необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу, в котором отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Источник: https://dizajn-interera.ru-land.com/stati/chto-takoe-svobodnaya-planirovka-kvartiry-v-novostroyke-chto-vkladyvaetsya-v-ponyatie