КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

Многие покупают квартиру в строящемся доме на стадии котлована, чтобы продать ее дороже ближе к готовности. На первый взгляд кажется, что все просто: купил квартиру, а потом продал. Но, как и в любом деле, тут есть подводные камни. Не будем говорить про риски, что стройку могут заморозить (тогда придется с трудом выбивать свои деньги) - об этом знают все. Поэтому расскажем, с какими трудностями могут столкнуться начинающие инвесторы по время продажи квартиры и как их преодолеть.

Продавайте квартиру до того, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию и попросит подписать акт приема-передачи квартиры

Когда вы подпишите акт приема-передачи, не сможете продать квартиру, пока не получите документы, подтверждающие право на собственность. Об этом говорится в законопроекте № 214-Ф3. Иногда приходится ждать годы, чтобы получить необходимые документы.

Когда вы получите документы, при продаже квартиры придется выплатить налог. А чтобы избежать этого, необходимо быть собственником 5 лет.

Все это значит – если вы подпишите акт приема-передачи квартиры, то скорейшей прибыли не ждите. Напротив, вас ожидают только расходы – на оплату коммунальных услуг и пошлины за оформление документов на собственность.

Как продать квартиру до того, как попросят подписать акт приема-передачи

Поймайте самое удобное время для продажи

Самое удобное время продать квартиру тогда, когда застройщик продаст все квартиры такого же типа, как у вас. В этом случае у потенциального покупателя не будет выбора, а значит, он скорее согласится на вашу цену или другие условия. Если же удобное время так и не настало, за полгода до сдачи дома госкомиссии приступайте к следующему шагу.

Дайте объявление

Дайте объявления о продаже по всем возможным каналам. Когда клиент найдется, продайте ему квартиру по договору переуступки прав. Так поступают все опытные инвесторы. Как отмечают специалисты, такая сделка проходит быстро.

Установите грамотную цену, чтобы быстрее продать квартиру

Изучите, сколько стоят квартиры такого же плана на вторичном рынке и в других новостройках, которые находятся на районе, и поставьте цену немного ниже. Так вы перетянете больше покупателей на свою сторону.

Лазейка, которая поможет продать квартиру после подписания акта приема-передачи, не дожидаясь права на собственность

Продайте квартиру по предварительному договору купли-продажи. Однако тут есть загвоздка - тяжело найти клиента потому, что люди не любят риск и неопределенность.

Риск заключается в том, что предварительный договор купли-продажи не регистрируются в регистрационной палате. Простыми словами, вы обещаете продать квартиру клиенту, когда получите документы на право собственности, но деньги требуете сейчас. В этом случае у клиента нет гарантий, что вы его не обманете.

Неопределенность заключается в том, что покупатель не знает, сколько времени придется ждать, пока вы получите документы на право собственности.

Когда найдете клиента, согласного на такие условия, заключите предварительный договор купли-продажи и возьмите деньги. Когда получите документы на право собственности, заключаете официальный договор купли-продажи.

Важный момент – когда получите деньги по предварительному договору, налог с них платить не надо. Однако и тратить их сразу не стоит, потому что налог платить придется, когда заключите официальный договор.

Это надо знать начинающим инвесторам

1. Если квартира - не ваша собственность, и вы ее продали по договору переуступки прав, налог платить придется. Его сумма - 13% от разницы между покупкой и продажей квартиры. То есть – тринадцать процентов от вашей прибыли.
2. Можно избавиться от такого налога, если в договоре переуступки прав указать ту цену на квартиру, за которую вы ее купили. Однако в этом случае покупатель рискует, и нужно будет постараться уговорить его на такие условия.
3. Даже если все сделать так, чтобы не платить налог с прибыли, от расходов не избавиться. Большинство застройщиков требуют комиссию за договор переуступки прав – по закону имеют право. Тут два выхода: включить в стоимость квартиры сумму комиссии либо договориться с покупателем, чтобы он оплатил комиссию.
4. Если продали квартиру после того, как стали собственником, подайте заявление на налоговые вычеты. Тогда есть шанс снизить налог на сумму до 1 млн. рублей.