Свободная планировка жилья: плюсы и минусы

Свободная планировка жилья: плюсы и минусы

Казахстанский рынок новостроек сегодня в большом количестве предлагает дома с квартирами свободной планировки. Можно выбрать жилье бизнес-класса или эконом-вариант. Покупая жилье свободной планировки, важно понимать, какой путь предстоит пройти от покупки до новоселья. Квартира свободной планировки требует не только массу времени на доделку, но и немалых дополнительных вложений.

В Казахстане объем предложений квартир свободной планировки от общего числа новостроек невелик. По словам директора риелторского агентства Imperial Ануара Улжибаева , казахстанские застройщики в основном предлагают дома с готовой планировкой.

— Примерно 75-80% рынка новостроек предлагают квартиры с готовой планировкой. В жилье экономкласса свободная планировка попросту не нужна. Если же застройщик предлагает новостройку бизнес-уровня, то, конечно, лучше, если в ней будет свободная планировка. В Караганде есть новостройки, в которых квартира стоит 1150 долларов за квадратный метр. Клиент покупает в этом доме четырехкомнатную квартиру, в которой большой зал, но при этом очень маленькие спальни — всего 16-17 квадратов. Получается, квартира дорогая, но при этом все стены несущие, ничего не поменяешь, — рассказывает директор риелторского агентства Imperial Ануар Улжибаев.

20-25% рынка новостроек предлагают квартиры со свободной планировкой.

По словам риелтора, в Казахстане цены на жилье с готовой планировкой и свободной ни особо разнятся.

— Цены на квартиры с готовой и свободной планировкой примерно одинаковые. Большой разницы нет. Приобретают свободную планировку люди состоятельные. Ведь не каждый может позволить себе купить квартиру, в которой нужно сделать черновую и чистовую отделку, а после еще и обставить жилье, — рассуждает Ануар Улжибаев.

Например, в Караганде покупка свободной планировки обойдется от 1210 долларов за квадратный метр. Застройщики рекламирует свой товар как жилье бизнес-класса. В Астане можно приобрести, как квартиру бизнес-, так и экономкласса. В столице за квадратный метр квартиры свободной планировки придется заплатить от 1600 долларов. Цена зависит от района, в котором располагается новостройка, инфраструктуры и этажа.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое свободная планировка жилья

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению.  Однако это не совсем так. С юридической точки зрения свободной планировки не существует, такое понятие не закреплено в законодательных актах.

 

По факту же свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

 

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

- внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;- 

- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;

- внутри квартиры перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

 

Перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

 

Однако, по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительстве и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

 

Перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют): БТИ либо Ростехинвентаризация.

 

По результатам инвентаризации определяются окончательные площади и оформляются планы квартир. В результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

 

- либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);

- либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

 

Так все же, как определить можно и законно ли сделать перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой?

 

Всегда нужно отталкиваются именно от планов БТИ, а именно:

 

- если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д., которые в реальности отсутствуют или выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной. Считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. В этом случае, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.

 

- если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
Что делать, чтобы избежать будущих проблем?

 

Для согласования перепланировки необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз и проходил экспертизу. В нем отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

 

Перед началом перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», обязательно необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом.

 

В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Какие плюсы имеет свободная планировка жилья

Несмотря на все описанные выше преимущества, далеко не все мечтают о приобретении или получении квартиры со свободной планировкой. Причем для этого также имеются вполне логичные причины:

• Высокая стоимость в сравнении с обычными квартирами.

В подавляющем большинстве случаев жилье со свободной планировкой предлагается лишь в жилых комплексах премиум-класса , что предполагает немалую цену. Кроме того, следует учитывать, что даже установка перегородок между помещениями потребует дополнительных вложений, увеличивающих ваши затраты.

• Отсутствие отделки стен.

Очень часто застройщики, реализующие квартиры со свободной планировкой, открывают полную свободу действий покупателям. Поэтому вы получите не просто коробку, а коробку с черновой отделкой и подведенными трубами систем водо- и газоснабжения. О подключении к электрической сети, а также об отделочных работах придется заботиться самостоятельно. А это – еще более существенное увеличение расходов на материалы, разработку дизайнерского проекта профессионалами и на выполнение всех работ.

• Ограничения.

Да-да, понятие "свободная планировка" не дает вам такой уж большой свободы, как кажется на первый взгляд. К примеру, объединение комнаты с балконом или лоджией потребует внесения изменений в конструкцию несущих стен, а значит, получения разрешения. Также не получится легко перенести в другое место ванную комнату, туалет или кухню.

• Необходимость в утверждении плана квартиры после возведения межкомнатных перегородок и других конструкций.
• Невозможность скрыть от посторонних глаз элементы коммуникаций.

К газовым трубам по технике безопасности должен быть свободный доступ, поэтому вам придется оставить газопровод на виду, подстраивая дизайн кухни под его расположение.

Кроме того, после полного завершения строительства стен и перегородок, превращающих коробку от застройщика в полноценное жилье с ремонтом и отделкой, вас будет ждать еще один сюрприз. В подавляющем большинстве случаев оказывается, что количество квадратных метров, за которые вы уплатили свои деньги, существенно уменьшилось. Поэтому необходимо вновь отправляться в БТИ, брать выписку по замерам и обращаться к строительной компании за компенсацией зря потраченных средств. Причем ее получение сегодня не может гарантировать никто.

Какие минусы имеет свободная планировка жилья

Теперь поговорим о минусах «чистого листа» в квартирном вопросе. Недостатков немало, и все они очень значимые.

Свобода, но с ограничениями

Для тех, кто думает, что можно организовать все пространство квартиры как пожелается, есть плохая новость — далеко не все конструктивные решения вам одобрят. Как минимум, вы будете ограничены в расположении кухни и санузла, поскольку строительные компании по закону обязаны располагать эти зоны в одном и том же месте на всех этажах.

Так что единственной «свободой» можно считать отсутствие межкомнатных перегородок. Метраж комнат и их расположение собственник, действительно, выбирает самостоятельно. В остальном — вид жилплощади сильно ограничен.

Дополнительные затраты

Квартиры со свободной планировкой стоят ненамного дешевле обычных рыночных предложений, при этом на все строительные манипуляции придется потратить немало денег. В среднем ремонт обходится в 20% от стоимости квартиры, а при свободной планировке стоимость увеличивается в 2 раза. Установка межкомнатных перегородок, отделка помещений и проводка электричества так или иначе встанут в копеечку. Учитывая эти затраты, стоимость квартиры может вырасти в полтора раза от стоимости застройщика.

Необходимость согласовывать каждое изменение

Пожалуй, главный недостаток квартир со свободной планировкой — необходимость узаконивать все изменения в архитектуре помещений. Более того, вам могут банально отказать в реализации вашей идеи.

Как можно избежать минусов свободной планировки жилья

Александра Обрывко, член Ассоциации юристов России

По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению, однако это в корне неверно, так как с юридической точки зрения, свободной планировки не существует, в виду того, что данная дефиниция «Свободная планировка квартиры» не закреплена в законодательных актах.

Между тем, фактически свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

• внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;
• внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;
• внутри квартиры и перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Важно отметить, что, изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) многоквартирного дома.

Так перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу.

В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. в противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительства и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Между тем, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют), при этом инвентаризация может быть произведена техниками БТИ либо Ростехинвентаризации, а также кадастровыми инженерами.

По результатам инвентаризации построенных квартир и определяются окончательные площади квартиры, по которым выполняются соответствующие планы квартир.

Если обмеры проводились техниками БТИ, то в результате на квартиру свободной планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

• либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);
• либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Таким образом, при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой, нужно отталкиваются именно от этих планов, а именно:

• если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д, которые в реальности отсутствуют или фактически в квартире выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.
  В этом случае при разработке новой планировки считается, что указанные пунктиром перегородки фактически возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д.
• если на поэтажном плане квартиры не выделены ни коридоры, ни комнаты, то, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней может быть осуществлено только за счет жилой площади, что запрещено.
  Чтобы избежать этого, для согласования перепланировки в новостройке у застройщика или организации, проектировавшей дом, необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу, в котором отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Как выбрать подходящую свободную планировку жилья

Квартира свободной планировки: с чего начать, чтобы не переделывать дважды

Свободная планировка – звучит заманчиво, но на деле нужно учесть немало моментов, чтобы избежать проблем и переделок в будущем. На что обратить внимание, как действовать и с чего начать? 1. Взвесьте все «за» и «против» Свободная планировка часто подается как неоспоримое преимущество квартиры. Казалось бы, делите ее как вашей душе угодно – сплошной простор для фантазии без необходимости крушить и ломать лишние стены. Но это не совсем так.Для квартир со свободной планировкой существует ряд ограничений, о которых важно знать перед покупкой.

• кирпичные дорожки не просто отмечают «вариант планировки». В таких квартирах застройщик часто намечает кирпичными дорожками «рекомендуемые» места внутренних перегородок. И это вовсе не жест доброй воли – это значит, что в документах уже утверждена именно такая планировка. Чтобы ее изменить и возвести стены по-другому, вновь потребуется согласование как на любой проект перепланировки. Будьте к этому готовы.
• нельзя поменять местами помещения с разным назначением : например, перенести санузел или вентиляционный короб.
• нельзя увеличить площадь санузла за счет жилого пространства .

На этапе покупки взвесьте все «за» и «против». Если вам нужен вариант со строго обособленными зонами, возможно проще будет продолжить поиски квартиры, готовые перегородки в которой соответствуют вашим представлениям.А квартира со свободной планировкой станет хорошим вариантом для тех, кто ищет много свободного пространства, хочет избежать малоприятный этап сноса лишних стен и готов к объединению разных функциональных зон. 2. Закажите поэтажный (строительный) план Иногда в документах вся площадь квартиры без внутренних перегородок отмечается сплошным белым квадратом – как единое жилое помещение. Чтобы впоследствии не возникло проблем, сразу закажите у застройщика или в управляющей компании подробный поэтажный (строительный) план: на нем указаны стены и узаконенная планировка.Для чего это может понадобиться? Во-первых, для того, чтобы при возведении перегородок избежать повторного согласования и не тратить на это время. Во-вторых, нужно заранее знать границы жилых помещений и коридоров – чтобы случайно не захватить санузлом часть жилой комнаты, чего по закону делать никак нельзя. 3. Заранее познакомьтесь со схемами разводки отопления и электропроводки Важный момент, который поможет избежать двойной работы в будущем. 4. Спланируйте зоны При планировании функциональных помещений возьмите за основу принцип разделения пространства на две базовых зоны: условно назовем их общественная (гостиная, столовая, кухня, прихожая) и личная (спальня, детская, санузлы).Исходя из этого, определите:

• в каких помещениях допустимо условное зонирование – разное напольное покрытие, освещение и оформление стен, пол другой высоты, барная стойка и т.п.;
• в каких – мобильные перегородки (ширма, раздвижные конструкции, шторы);
• и где никак не обойтись без стен.

Такой план поможет четко представить объем работы и понять, нужно ли на самом деле строить перегородку в том или ином месте, или можно заменить ее более простым и доступным вариантом. 5. Рассмотрите сразу несколько вариантов хорошего и плохого соседства функциональных зон Например, расположить рядом гостиную и кухню и удобно организовать их довольно просто. А соседство спальни и санузла, даже отделенного стационарной перегородкой, хорошим не назовешь. 6. Для каждой зоны проработайте несколько возможных решений Отметьте на плане перегородки там, где они действительно нужны, и представьте их в разном исполнении.Например, если перед вами стоит задача отделить зону прихожей от жилой зоны, ее можно решить как минимум двумя путями. Первый путь – возвести перегородку, второй – выбрать для нее, которая разграничит пространство. 7. Опирайтесь на практические рекомендации, которые помогут правильно сориентироваться и избежать ошибок: Квартира со свободной планировкой – широкое поле для задумок и фантазий. Воплотить их в жизнь легко, если действовать по плану и подбирать продуманные варианты и решения, чтобы не переделывать работу дважды.