Статьи о недвижимости в Сочи. Как Сочи вышел на первое место по ценам на новостройки в стране
Статьи о недвижимости в Сочи. Как Сочи вышел на первое место по ценам на новостройки в стране
Это не первый случай, когда Москва уступает Сочи звание города с самыми дорогими в стране новостройками, подчеркивают в ЦИАН. «Сочи впервые обогнал Москву по цене первичного «квадрата» в мае 2021 года, — говорит Алексей Попов. — Сейчас, в мае 2022 года, цена 1 кв. м в сочинских новостройках не максимальная — рекорд составлял 382 тыс. руб., такой уровень цен в городе был отмечен в январе 2022 года».
По оценке ЦИАН, к началу второго квартала Сочи не только снова вышел в лидеры среди крупных городов по средней стоимости «квадрата» на первичном рынке, но и вошел в число городов — лидеров по темпам роста цен на новостройки. По этому показателю Сочи уступил только Краснодару — за три года, подсчитали в компании, средняя стоимость 1 кв. м в этих городах выросла в 2,4 и в 2,3 раза соответственно. В Москве же — «только» в 1,7 раза. Но средняя стоимость краснодарского «квадрата» по итогам первого квартала 2022 года заметно уступает и сочинскому, и московскому показателю, составив примерно 127,2 тыс. руб.
По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, рост цен на новостройки Краснодара и Сочи объясняется в первую очередь повышенным спросом — в связи с комфортным климатом и ограниченным предложением (в Сочи действуют ограничения на новое строительство).
К началу второго квартала Сочи не только снова вышел в лидеры среди крупных городов по средней стоимости «квадрата» на первичном рынке, но и вошел в число городов — лидеров по темпам роста цен на новостройки (Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС )
Данные аналитиков ЦИАН об уровне цен на сочинские новостройки подтверждают и работающие на местном рынке риелторские компании «Эксперт-М» и BuyBuyHouse. В обеих компаниях отмечают, что большинство сделок с новостройками массового сегмента в Сочи сейчас проходит по цене примерно 300–330 тыс. руб. за 1 кв. м.
Генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская отмечает, что в новых проектах комфорт-класса средняя стоимость 1 кв. м в Сочи еще выше — порядка 530 тыс. руб. В проектах бизнес-класса показатель достиг к началу мая 1 млн руб., в премиальных — 1,5 млн руб. за «квадрат». «В новых премиальных проектах, которые сейчас выходят на рынок, цены уже на старте могут достигать и 3 млн руб. за метр, — говорит эксперт. — Основные факторы роста цен на новостройки Сочи — море, климат, дефицит качественных проектов, стабильно высокий спрос на недвижимость, который только растет на фоне закрытия международных рынков для россиян. По факту, сейчас Сочи наряду с Дубаем и Турцией остался одним из очень немногих вариантов приобретения курортной недвижимости».
«После начала спецоперации многие опасаются покупать недвижимость в Крыму, а жилье за границей позволить себе могут далеко не все, — говорит и ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. — Только недавно в ОАЭ стали принимать к оплате криптовалюту, которая для консервативных инвесторов все равно пока темная лошадка. Фиатные же активы вывести за рубеж сложно. Второй момент — Сочи вкладывается в инфраструктуру, которая улучшается день за днем. Растет стоимость аренды, что повышает доходность недвижимости». Марат Воробьев, руководитель агентства недвижимости «Эксперт-М», отмечает, что из-за временного моратория на строительство в Сочи набирают популярность апартаменты, на которые запрет не распространяется.
«Преимущественно выкупаются старые санатории и проводится реконструкция, а также сносятся старые здания пансионатов и гостиниц, на их месте возводятся новые гостиничные комплексы», — говорит эксперт.
Динамика цен на недвижимость в Сочи. Специфика ценообразования в последние годы
Еще задолго до объявления города столицей Олимпийских игр график средней стоимости квадратного метра в Сочи значительно вырос. В регионе началась активная подготовка инфраструктуры к приему повышенного числа туристов: строительство новых объектов и ремонт старых.
Отдельные коррективы внесла и начавшаяся в 2020 году пандемия, закрывшая границы и сделавшая летний отдых доступным только в пределах своего государства. Преимущества собственного жилья в курортном городе в этот период были высоко оценены, в результате чего популярность сочинской недвижимости, а вслед за ней и стоимость, значительно выросли.
После снятия карантина вопрос об отдыхе за границей снова обострился в связи с разразившимся в конце февраля кризисом. Перспективы курортного сезона в одном из отечественных регионов стали более предпочтительными с точки зрения доступности и безопасности. В связи с этим весной 2022 года наблюдался рост цен на квартиры в Сочи, достигший своего пика в апреле и почти остановившийся в последующие месяцы. Во многом этот процесс был связан с резким падением курса национальной валюты, а отчасти – с неуверенностью, как именно рынок жилья на Черноморском побережье отреагирует на многочисленные санкции.
Если отобразить динамику цен рынка недвижимости Сочи в цифрах, то, начиная с апреля 2021 года и по конец апреля 2022, новое жилье в курортной столице региона подорожало почти на 32%. Что касается вторичной жилплощади, то ее стоимость выросла еще больше – на 34,5%. Таким образом, в середине весны, отметившейся пиком экономического дисбаланса, подорожание недвижимости Сочи выразилось в том, что средняя цена квадратного метра составила 279 и 240 тысяч рублей для первичного и вторичного жилья соответственно.
Прогноз цен на недвижимость в Сочи 2022 году. Ценовой барьер
Кроме нехватки предложения, спрос в Сочи сдерживают и цены, говорят опрошенные эксперты.
Стоимость квадратного метра в сочинских новостройках агентство «Оникс-Недвижимость» оценивает в 300 000-350 000 рублей (+ 29,8% за год), СК «Неометрия» — в 400 000 рублей (+29% за год), Nedvex — 311 000 рублей (+12% за квартал).
По словам участников рынка, такой ценник становится заградительным для значительной части покупателей.
«Если ситуация с ценами не будет принципиально меняться, то в течение четырех-шести месяцев наступит штиль в сделках по новостройкам. Застройщики при этом не спешат снижать цены, поскольку на волне высокого спроса в прошлом году и в феврале-марте текущего года они выполнили планы продаж по основным объектам», — говорит Быков из «Этажей».
Нынешнюю ситуацию на рынке, исходя из слов опрошенных экспертов, можно обрисовать так: интерес к сочинскому жилью все еще высок, но в сделки он больше не конвертируется.
По данным Циан, в марте активность аудитории сайта на первичном рынке была на 40% выше, чем в феврале 2022 года, но за 20 дней апреля потенциальный спрос на 35% ниже, чем за аналогичный период месяцем ранее.
«В Сочи в марте было заключено порядка 90 сделок на первичном рынке — это больше, чем в январе и феврале (50 и 70 соответственно), но по сравнению с прошлым годом это не лучший показатель: в течение 2021 года ежемесячно заключалось по 200-250 сделок. Такая динамика связана с сокращением выбора на первичном рынке за счет действующих ограничений на строительство», — поясняет Попов из «Циан. Аналитики».